回首2023年上半年，蘇州樓市經(jīng)歷了冷淡開局、短暫復(fù)蘇回暖、需求現(xiàn)階段性瓶頸、市場持續(xù)降溫這幾個階段。
總的來說，2023年上半年蘇州房地產(chǎn)市場雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但整體樓市表現(xiàn)相對平淡。
今天，克而瑞蘇州房產(chǎn)測評發(fā)布2023年上半年蘇州市區(qū)房企全口徑/權(quán)益銷售榜單，從榜單中，我們可以看出2023年1-6月蘇州樓市哪些房企表現(xiàn)突出。
【資料圖】
2023年上半年
全口徑榜
全口徑榜是指把企業(yè)集團(tuán)連同合營及聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績的統(tǒng)計方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤，全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項目拓展的能力。
在2023年半年度蘇州市區(qū)房企全口徑金額排行榜中，前三甲房企為招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)和萬科地產(chǎn)。
招商蛇口以99.64億元的全口徑銷售金額拔得頭籌。
其參與開發(fā)的鉑悅春和萬象、璟萃雅園、蔚然錦繡花園等項目去化表現(xiàn)較好，加上招商文禧花園、華潤潤月雅筑、淺悅靜庭等紅盤持續(xù)網(wǎng)簽釋放，助力其蟬聯(lián)全口徑銷售金額榜冠軍，并與亞軍拉開較大的差距。
建發(fā)房產(chǎn)以77.19億元的全口徑銷售金額位列榜單第二的位置，得力于其開發(fā)的建發(fā)縵云、建發(fā)縵月、璟萃雅園、和萃瀾庭的熱銷，建發(fā)縵云二批次房源在6月底集中網(wǎng)簽，助力建發(fā)房產(chǎn)的全口徑銷售金額在6月環(huán)比大增。
萬科地產(chǎn)的全口徑銷售金額為70.84億元， 其開發(fā)的萬科朗拾、玉玲瓏、星遇光年、東方雅苑、濱河雅苑等項目銷售表現(xiàn)較好，位列榜單第三。
破50億元的房企從上個累計月的5家增至8家，TOP6房企的排位和上個累計月相比沒有變化，龍湖集團(tuán)和華潤置地各上升兩個名次，上升至第8、第9名。
TOP10房企 均是憑借城市頭部價值板塊的高端樓盤的熱銷助力。且前三甲房企皆在園區(qū)核心板塊有布局，可見，得園區(qū)者得蘇州。
從各個陣營房企數(shù)量來看：
破40億元陣營的房企有9家，綠城中國憑借綠城云廬的網(wǎng)簽釋放沖進(jìn)40億陣營。
破30億元陣營的房企有12家，華僑城則得益于啟元和桃溪瀾園的熱銷。
破20億元陣營的房企有29家，比上個累計月多了6家。
TOP30房企入榜門檻為19.24億元。
相較于上個累計月，TOP30房企業(yè)績環(huán)比有所增加，TOP10房企的銷售業(yè)績增長更為搶眼。
6月作為上半年房企銷售的關(guān)鍵節(jié)點，房企加快推盤節(jié)奏，利用端午小長假和618電商節(jié)造勢來提升折扣力度，帶動了6月銷售業(yè)績的提升。
同比2022年上半年，今年上半年TOP30的房企業(yè)績大為提高，究其原因則是大部分房企布局在頭部價值板塊的項目去化表現(xiàn)可圈可點，且部分核心高品質(zhì)盤突破限價。
2023年上半年，在蘇房企格局分化明顯，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強、中小房企競爭力不足。
我們預(yù)判下半年，各類型房企銷售業(yè)績將持續(xù)分化，央國企銷售仍將保持強勁增長，穩(wěn)健性民企將有小幅的增長。
從成交均價來看，均價超過40000元/㎡的房企有5家，金新城置業(yè)以44082的元/㎡均價值領(lǐng)跑；均價超過30000元/㎡的房企有15家，占據(jù)了二分之一的比例，可見上榜房企打造的項目多為改善及高端改善住宅。
在全口徑銷售面積榜單中，招商蛇口以31.96萬㎡的全口徑銷售面積位列榜首。
萬科地產(chǎn)以21.41萬㎡的全口徑銷售面積位列榜單第二。
龍湖集團(tuán)以21.16萬㎡的全口徑銷售面積緊隨其后位列榜單第三，今年上半年入市的青云闕、九里璟園、云和頌這三個新盤貢獻(xiàn)了較多的成交量。
招商蛇口憑借在核心地段布局的幾個高品質(zhì)樓盤的熱銷，蟬聯(lián)全口徑面積榜榜首，且與第二、三名拉開較大差距。
此外，上榜房企還有保利發(fā)展、恒泰商置、建發(fā)房產(chǎn)、蘇高新集團(tuán)等。
TOP4房企全部破20萬㎡，top16全部破10萬㎡，TOP30門檻值為6.87萬㎡。和去年上半年相比，2023年上半年，TOP30陣營房企銷售保持韌性，銷售面積大為增加。
權(quán)益榜
權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權(quán)占比計入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實力與投資能力。我們從權(quán)益銷售金額和權(quán)益銷售面積兩個方面來闡述。
在2023年上半年的權(quán)益金額排行榜中，建發(fā)房產(chǎn)以67.3億元的權(quán)益金額沖刺到榜首，新區(qū)獅山的建發(fā)縵云、園區(qū)湖東的建發(fā)縵月這兩個城市級紅盤皆是建發(fā)獨立開發(fā)的，同時其參與開發(fā)的璟萃雅園、和萃瀾庭去化表現(xiàn)也可圈可點。
招商蛇口以45.23億元的成績摘得亞軍，得力于潤月雅筑、璟萃雅園、文禧花園、鉑悅春和萬象等項目的熱銷。
萬科地產(chǎn)以44.45億元的成績摘得季軍，萬科朗拾、玉玲瓏、左岸中心等去化表現(xiàn)可圈可點，助力萬科地產(chǎn)沖進(jìn)榜單前三。
上榜房企還有保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、綠城中國、中海地產(chǎn)、華潤置地等。
從各個陣營房企的權(quán)益金額來看，同比去年上半年，今年房企的權(quán)益金額都有不同程度的增加。
權(quán)益金額破30億元的房企有6家，破20億元陣營房企有8家，破10億元陣營的房企有26家，榜首房企的權(quán)益金額破50萬，TOP30的門檻值為9.26億元。
從成交均價來看，均價超過30000元/㎡的房企有15家，其中超過4萬元/㎡均價的有3家，金新城置業(yè)以45724元/㎡的均價領(lǐng)跑。
在權(quán)益面積榜單中，保利發(fā)展以15.44萬㎡的表現(xiàn)蟬聯(lián)權(quán)益榜榜首，其獨立開發(fā)的湖畔云上、保利天珺、時光印象，合作開發(fā)的保利天匯、科技城幸福里等均表現(xiàn)不錯。
建發(fā)房產(chǎn)以15.1萬㎡的表現(xiàn)摘得亞軍；
龍湖集團(tuán)以14.1萬㎡的權(quán)益銷售面積沖刺到季軍位置。
此外，上榜房企還有招商蛇口、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、新城控股等房企。
從榜單來看，權(quán)益銷售面積破10萬㎡房企有6家， 破5萬㎡的房企有20家，上榜房企的門檻值為3.59萬㎡。
從榜單來看，TOP2房企的權(quán)益面積差距僅為0.34萬㎡，TOP3-6房企的最小權(quán)益面積差為0.31萬㎡，TOP7-30房企的權(quán)益面積最小差額為0.02萬㎡。
2023年上半年
蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場解讀
縱觀2023年1-6月蘇州市區(qū)房企銷售榜單及市場表現(xiàn)，克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理、克而瑞蘇州房產(chǎn)測評首席分析師—— 戈文問 認(rèn)為：
01
圍繞降低購房門檻和成本政策多維放松
2023年上半年，在中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導(dǎo)市場預(yù)期修復(fù)、金融層面降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、政策支持居民信貸及房企融資的大環(huán)境下，蘇州樓市的政策也開始多維放松。
主要集中在需求端，圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開，并結(jié)合不同區(qū)域給予針對性政策支持。
先是放松外地人在蘇州購房的限制條件，高新區(qū)（除獅山、橫塘）、相城區(qū)、吳中區(qū)購買首套房從需要6個月的社保/個稅，降至僅需3個月社保/個稅（或居住證滿3個月）。
同時，市區(qū)降低落戶門檻，最低400積分可落戶，四縣市執(zhí)行房遷落戶，租房也能落戶。從長遠(yuǎn)來看，降低落戶門檻，一來更利于人才引進(jìn)，二來也會為樓市增加更多的需求。
在5月份蘇州密集出臺了多項利好政策，包括提升公積金貸款額度，高新區(qū)、相城區(qū)、吳中及吳江主城四區(qū)和四縣市契稅補貼，支持商轉(zhuǎn)公、公積金可提取用作首付等。
相較于往年，今年上半年蘇州出臺的樓市松綁政策較為密集。不管是放松落戶和限購門檻，還是提升公積金貸款額度、購房契稅補貼，都旨在促進(jìn)剛需、改善購房者的購房需求以增加樓市購買力。
02
核心優(yōu)質(zhì)地塊高熱，土地市場分化延續(xù)
縱觀今年上半年的三場土拍，呈現(xiàn)“局部火熱、整體偏冷”的態(tài)勢，這個局部則是城市頭部價值板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，而非核心與外圍板塊地塊均底價成交，地方國企托底已經(jīng)成為常態(tài)。整體分化延續(xù)。
從拿地房企來看，國央企/民企與地方國企聯(lián)合拿地的頻率大幅增加，尤其是三批次土拍，地方國企參與拿地的地塊達(dá)到8宗，占比接近7成。
在當(dāng)前的市場環(huán)境之下，房企拿地更追求確定性，在市場筑底修復(fù)的階段，核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊在“抗跌性、安全性、流速性”都較為確定，是房企“搶地、爭奪”的重心。
從成交結(jié)果來看，2023年上半年，活躍在蘇州土地市場上的仍是財務(wù)穩(wěn)健的國央企為主，拿地金額和拿地總面積前三的房企華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、中建三局均為國央企。
預(yù)判下半年，外來央國企在蘇州土拍市場中的主導(dǎo)地位不會發(fā)生改變，民企投資仍是極少數(shù)，蘇州地方國企則仍將扮演“托底、維穩(wěn)”的重要角色。
03
短暫復(fù)蘇后市場走冷，需進(jìn)一步政策刺激
從數(shù)據(jù)層面來看，今年1-6月，蘇州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)面積為275.2萬㎡，同比增加5.18%，成交面積為335.63萬㎡，同比增加4.77%。
從現(xiàn)象來看，春節(jié)后，被疫情壓制的需求呈現(xiàn)補償性釋放，蘇州樓市在2月-3月上旬呈現(xiàn)短暫的復(fù)蘇回暖，從3月中下旬開始市場需求呈現(xiàn)階段性瓶頸，4月份成為蘇州樓市實質(zhì)性的“拐點”，市場開始明顯降溫。
5月蘇州樓市繼續(xù)承壓，6月延續(xù)頹勢，甚至更加低迷。
6月單月的供應(yīng)面積為52.7萬㎡，環(huán)比增加6.34%，成交面積為58.94萬㎡，環(huán)比減少6.26%，呈現(xiàn)供求兩跌的態(tài)勢。
市場兩極分化加劇，只有頭部價值板塊的高品質(zhì)樓盤走出獨立行情，外圍板塊仍舊面臨巨大的去化壓力，一直在打折促銷來以價換量，市場熱度只能靠城市核心的高品質(zhì)樓盤來帶動。
這背后的原因則是居民收入及就業(yè)預(yù)期偏弱下，導(dǎo)致購房信心不足，市場整體的購買力還是處于歷史相對低位。
2023年上半年，蘇州市區(qū)商品住宅的成交均價為28362元/㎡，同比上漲12.59%，華潤潤月雅筑、建發(fā)縵月、綠城云廬等核心地段的高品質(zhì)樓盤的入市拉高了整體成交均價。
二手房市場方面，2023年1-6月蘇州二手房成交套數(shù)為36889套。和新房市場一樣，積壓的購房需求短期消耗后，成交量在二季度開始逐月回落。
步入6月，二手房市場下行壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，一方面掛牌量創(chuàng)新高，一方面成交量價同環(huán)比齊跌。
展望后市我們認(rèn)為，若無強有力的救市政策出臺，三季度蘇州樓市的筑底行情還將延續(xù)，成交大概率延續(xù)低位波動，分化行情預(yù)期延續(xù)，核心及次核心板塊高品質(zhì)改善盤撐起成交量。
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