南方財(cái)經(jīng)全媒體記者 李金萍 深圳報(bào)道
在深圳龍崗區(qū)與坪山區(qū)的交界處，以工廠密集著稱的寶龍街道正在“重塑”。
48平方千米的區(qū)域里，今年有6個(gè)工業(yè)上樓項(xiàng)目正在或即將開(kāi)工，占到龍崗區(qū)整體工業(yè)上樓項(xiàng)目數(shù)量的一半，排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)的泥頭車匯入城市車流，充斥著幾乎每一條區(qū)域內(nèi)的主干路。
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今年開(kāi)年，深圳提出連續(xù)五年每年提供不少于2000 萬(wàn)平方米工業(yè)上樓廠房面積，從而為深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)提供充足用地。
“向上”，讓工業(yè)上樓，新加坡此前取得了良好的效果，不到10%的國(guó)土面積的裕廊工業(yè)園區(qū)貢獻(xiàn)了超過(guò)新加坡20%的GDP。
如今，深圳也在加快“上樓”的步伐。6月14日，深圳舉行20個(gè)先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)土地整備暨“工業(yè)上樓”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)。6月17日，深圳南山區(qū)南山智造（紅花嶺基地）項(xiàng)目6號(hào)樓順利封頂，6月26日上午，深圳市首批“工業(yè)上樓”試點(diǎn)項(xiàng)目和平工業(yè)園項(xiàng)目正式啟動(dòng)。
施工的同時(shí)，多個(gè)項(xiàng)目也在加快招商步伐，深圳龍華區(qū)國(guó)際醫(yī)療器械城項(xiàng)目已吸引聯(lián)影、硅基、北芯等創(chuàng)新頭部企業(yè)拿地建設(shè)。
重塑制造業(yè)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)“20+8”戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，投入巨大的“上樓”背后，深圳有著自己的謀劃。
如今，深圳工業(yè)上樓落下了一只腳。
作為工業(yè)第一大市場(chǎng)，工業(yè)上樓是因?yàn)榫狡取?/p>
2022年，深圳市實(shí)現(xiàn)規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值4.55萬(wàn)億元，全部工業(yè)增加值1.13萬(wàn)億元，首次成為國(guó)內(nèi)規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值、全部工業(yè)增加值“雙第一”城市。
深圳用占全國(guó)0.02%的土地，創(chuàng)造出全國(guó)2.6%的GDP，在這2.6%的GDP中，工業(yè)增加值占比達(dá)35.1%。
漂亮的數(shù)字背后則是壓力，是工業(yè)繼續(xù)發(fā)展急迫的空間需求。
2020年-2022年，深圳產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)量分別約為203公頃、307公頃和468公頃，從數(shù)字上看，土地供給量增長(zhǎng)迅速，但土地面積僅有不足兩千平方公里的深圳，其產(chǎn)業(yè)用地面積僅為上海的40.2%，蘇州的28.8%。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，深圳規(guī)劃建設(shè)用地上限是1190平方公里，截至2022年已使用973.5平方公里,瀕臨城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界。
這種情況下，提高土地容積率成為了必然選項(xiàng)。
“目前我們?cè)O(shè)計(jì)的項(xiàng)目容積率是小于等于6.6，超過(guò)新加坡裕廊工業(yè)園區(qū)平均3.0容積率的水平?！痹仙街窃旎兀t花嶺）項(xiàng)目設(shè)計(jì)主創(chuàng)團(tuán)隊(duì)人員莫梓豪也向記者表示。
容積率的提升，帶來(lái)的自然是產(chǎn)值的提升，華藝設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)夏熙是南山智造基地（紅花嶺）項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師，“紅花嶺項(xiàng)目的目標(biāo)是未來(lái)每平方米的產(chǎn)值是要達(dá)普通廠房的十倍以上”，他說(shuō)。
與此同時(shí)，深圳也正在進(jìn)行新一輪的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。2022年6月，深圳市政府發(fā)文，提出布局20個(gè)新興產(chǎn)業(yè)集群和8個(gè)未來(lái)產(chǎn)業(yè)，包括生物醫(yī)藥、半導(dǎo)體與集成電路、智能終端等。
同時(shí)，為支持產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)，深圳規(guī)劃建設(shè)20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)，據(jù)記者梳理，深圳市發(fā)布的首批72個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目中有50個(gè)項(xiàng)目在20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)中。
結(jié)合產(chǎn)業(yè)營(yíng)收來(lái)看，以半導(dǎo)體與集成電路產(chǎn)業(yè)營(yíng)收為例，深圳提出在2025年，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)營(yíng)收突破2500億元的目標(biāo)。
所以作為先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展支撐的工業(yè)上樓項(xiàng)目，在強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間面前，必須要開(kāi)足馬力建設(shè)了。
今年2月，深圳提出72個(gè)工業(yè)上樓試點(diǎn)項(xiàng)目今年計(jì)劃全部開(kāi)工。半年時(shí)間已過(guò)，據(jù)南方財(cái)經(jīng)全媒體記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前開(kāi)工的數(shù)量近30個(gè)。
工業(yè)上樓，作為創(chuàng)新的空間載體，需要建設(shè)突破的難點(diǎn)其實(shí)不少。某工業(yè)上樓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示，“每個(gè)項(xiàng)目基本都存在需要突破相關(guān)政策的問(wèn)題，建議政府在突破政策方面給予支持”。
談及寶龍上井半導(dǎo)體與先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)展快速的原因，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向南方財(cái)經(jīng)記者表示，“項(xiàng)目通過(guò)平衡“城市更新類”項(xiàng)目新增的規(guī)劃居住容積及項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率，將原本一些因歷史原因停滯不前的項(xiàng)目盤(pán)活，讓居民順利回遷，讓企業(yè)項(xiàng)目順利落地，讓政府減少維穩(wěn)信訪壓力，實(shí)現(xiàn)多方共贏”。
據(jù)了解，寶龍上井半導(dǎo)體與先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，作為深圳首個(gè)通過(guò)城市更新路徑完成“三審一簽”審批流程的工業(yè)上樓項(xiàng)目，一期項(xiàng)目也已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，二期項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底開(kāi)工。
對(duì)此，原南山智造基地（紅花嶺）項(xiàng)目設(shè)計(jì)主創(chuàng)團(tuán)隊(duì)人員莫梓豪也向記者表示，“項(xiàng)目在消防、覆蓋率、交通、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等方面經(jīng)過(guò)了反復(fù)論證”。
據(jù)了解，作為深圳72個(gè)“工業(yè)上樓”先行示范項(xiàng)目之一，南山智造基地（紅花嶺）項(xiàng)目以一園一策為指引，突破了覆蓋率的政策限制，創(chuàng)新性解決了工業(yè)上樓項(xiàng)目中消防和交通等難點(diǎn)。
政府也意識(shí)到了需要快速推進(jìn)工業(yè)上樓，6月14日，深圳市舉行20個(gè)先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)土地整備暨“工業(yè)上樓”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)。
緊隨其后，多個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目取得重大進(jìn)展，比如6月17日，深圳市工業(yè)上樓標(biāo)桿項(xiàng)目之一，南山智造基地（紅花嶺）項(xiàng)目6號(hào)樓順利封頂。6月26日，深圳市龍華區(qū)和平工業(yè)園項(xiàng)目正式啟動(dòng)。
深圳工業(yè)上樓項(xiàng)目正在全力加速中。
再次開(kāi)足馬力加速建設(shè)的工業(yè)上樓項(xiàng)目，上述需要突破的政策空間其實(shí)只是冰山一角。
在項(xiàng)目審批階段，深圳南山區(qū)科技事務(wù)所，長(zhǎng)期參與深圳重點(diǎn)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目——南山智造（紅花嶺基地）的策劃咨詢工作，在調(diào)研交流中發(fā)現(xiàn)，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)在申請(qǐng)藥品生產(chǎn)許可證過(guò)程中，審批傳統(tǒng)上是不允許出現(xiàn)多個(gè)藥廠共用一棟建筑的設(shè)計(jì)方式，這與“工業(yè)上樓”聚集多個(gè)企業(yè)的設(shè)計(jì)初衷相背離，仍待解決。
項(xiàng)目建設(shè)規(guī)范指引是另一待解決的重要內(nèi)容，寶龍上井半導(dǎo)體與先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示，建議盡快出臺(tái)“工業(yè)上樓”的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，以園區(qū)正在建設(shè)的定制化廠房為例，根據(jù)定制化廠房建設(shè)需求會(huì)造成園區(qū)的建筑面積核減，容積率核增，與現(xiàn)行建設(shè)規(guī)范指引打架。
對(duì)此，廣東粵港澳大灣區(qū)研究院研究員鐘鳴也向記者表示：“雖然工業(yè)上樓屬于創(chuàng)新性項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目基本都存在需要突破相關(guān)政策的問(wèn)題，但是從項(xiàng)目驗(yàn)收和安全建設(shè)的角度，需要結(jié)合園區(qū)的主題產(chǎn)業(yè)制定相應(yīng)的建設(shè)規(guī)范指引”。
對(duì)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定，原南山智造基地（紅花嶺）項(xiàng)目設(shè)計(jì)主創(chuàng)團(tuán)隊(duì)人員莫梓豪也向記者表示，“建議將貨運(yùn)效率納入標(biāo)準(zhǔn)，這跟工業(yè)上樓息息相關(guān)。針對(duì)盤(pán)道，貨梯等垂直交通以及園區(qū)內(nèi)水平交通，做一個(gè)綜合貨運(yùn)效率的標(biāo)準(zhǔn)制定”。
據(jù)了解，深圳也在加快推進(jìn)政策支持項(xiàng)目開(kāi)展。今年以來(lái)，深圳先后出臺(tái)《深圳工業(yè)上樓項(xiàng)目審批實(shí)施方案》、《深圳市龍華區(qū)工業(yè)上樓項(xiàng)目企業(yè)入駐管理實(shí)施細(xì)則（試行）》等政策，明確工業(yè)上樓的項(xiàng)目實(shí)施路徑、申報(bào)程序、管理要求、審批要點(diǎn)，同時(shí)也在探索對(duì)入駐企業(yè)管理。
不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士向南方財(cái)經(jīng)全媒體記者分析，結(jié)合招商環(huán)境和鼓勵(lì)工業(yè)上樓項(xiàng)目創(chuàng)新建設(shè)的角度來(lái)看，深圳會(huì)鼓勵(lì)更多項(xiàng)目主題結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求先行先試，目前關(guān)于建設(shè)指引等系列政策文件估計(jì)還需要進(jìn)一步探索。
此外，值得關(guān)注的是，在項(xiàng)目招商階段也需要重點(diǎn)關(guān)注中層空置率問(wèn)題。多家企業(yè)向南方財(cái)經(jīng)全媒體記者表示對(duì)工業(yè)上樓樓層有選擇偏好，可能會(huì)造成中層空置率較高。原因主要是首層由于原料和產(chǎn)品運(yùn)輸方便，成為企業(yè)首選，首層可通過(guò)隔板改造為兩層使用，租用成本可平衡。由于售價(jià)或租金是逐層遞減的，對(duì)于廠房空間要求較低的企業(yè)，偏向于選擇高層。
對(duì)此，某工業(yè)上樓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示，目前，項(xiàng)目一方面通過(guò)招商前置，定制化高標(biāo)準(zhǔn)廠房滿足客戶需求，另一方面通過(guò)完善且符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的園區(qū)配套及租售搭配方案，為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體。
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