長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)創(chuàng)始人李嘉誠(chéng)對(duì)內(nèi)地民營(yíng)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)起了進(jìn)攻。
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市場(chǎng)消息稱(chēng)，由龍光地產(chǎn)與合景泰富發(fā)展聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項(xiàng)目，或?qū)⒂瓉?lái)債權(quán)變更。李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)正與項(xiàng)目債權(quán)銀行之一匯豐進(jìn)行接觸，希望接手該項(xiàng)目相應(yīng)債權(quán)。
接近龍光、合景的人士均證實(shí)了這一消息。這對(duì)處在保交付以及債務(wù)重組關(guān)鍵時(shí)期的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，并不樂(lè)觀。
凱玥作為一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流是這兩家房企當(dāng)前所需要的，而如果長(zhǎng)實(shí)接手，這一項(xiàng)目的主動(dòng)權(quán)將假手他人，兩家民營(yíng)房企所面臨的情況將雪上加霜，也會(huì)嚴(yán)重?fù)p害其余債權(quán)人以及購(gòu)房者的利益。
在商言商，銀行出于自身的業(yè)務(wù)安排出售項(xiàng)目本身沒(méi)有可指摘的地方，但放在大的行業(yè)背景下，當(dāng)前民營(yíng)房企和金融機(jī)構(gòu)之間應(yīng)該有更好的協(xié)作關(guān)系，金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)該負(fù)擔(dān)起應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任，而非將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。
李嘉誠(chéng)“鯨吞”
李嘉誠(chéng)的這一次出手，很符合長(zhǎng)實(shí)一貫以來(lái)的風(fēng)格。
從凱玥本身的質(zhì)素來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目堪稱(chēng)優(yōu)質(zhì)。其位處港島南區(qū)顯赫地段，背山面海，規(guī)劃總建筑面積超76萬(wàn)平方呎（約7萬(wàn)平方米），為迄今罕見(jiàn)的全新國(guó)際級(jí)度假式海景臨海大型市區(qū)住宅項(xiàng)目。
該項(xiàng)目由龍光與合景泰富在2017年以約168億港元的總價(jià)聯(lián)合競(jìng)得。根據(jù)測(cè)算，凱玥項(xiàng)目總貨值約超300億港元。
如此難得的項(xiàng)目，主要開(kāi)發(fā)方合景、龍光又處在債務(wù)重組的關(guān)鍵時(shí)期，長(zhǎng)實(shí)有機(jī)會(huì)以較低價(jià)格獲得，對(duì)于擅長(zhǎng)“抄底套現(xiàn)”的李嘉誠(chéng)來(lái)說(shuō)，必然是劃算的一筆買(mǎi)賣(mài)。
從長(zhǎng)實(shí)過(guò)往的投資經(jīng)歷來(lái)看，長(zhǎng)實(shí)“低買(mǎi)高賣(mài)”的生意駕輕就熟。
根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，在2013年-2019年期間，時(shí)值中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的向上周期，長(zhǎng)實(shí)就在內(nèi)地套現(xiàn)1700億元以上，而近期最為高調(diào)的拋售，則是2021年賣(mài)掉的上海市靜安區(qū)的上海世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)項(xiàng)目，套現(xiàn)21億元。
而李嘉誠(chéng)最為外界詬病的地方在于，他基本以囤地為主要手段，多數(shù)地塊并未實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，這也在一定程度上耽誤了城市的建設(shè)歷程。以2021年出售的地塊為例，公開(kāi)信息指出，上海世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)緊鄰靜安區(qū)“東八塊”的西斯文里地塊，2005年被李嘉誠(chéng)購(gòu)得，此后長(zhǎng)達(dá)16年無(wú)啟用發(fā)展。
以此可見(jiàn)，長(zhǎng)實(shí)出現(xiàn)在凱玥項(xiàng)目的承接債權(quán)洽談中，它一定也不是為了顧及各方利益，而是瞄準(zhǔn)這些困在債務(wù)泥淖中的出險(xiǎn)房企，將它們僅剩不多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收入囊中，再?gòu)闹芯鹑〕~利潤(rùn)。
事實(shí)上，這不是長(zhǎng)實(shí)第一次將手伸向出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目。2022年7月，市場(chǎng)消息稱(chēng)，長(zhǎng)實(shí)欲以90億港元購(gòu)入中國(guó)恒大香港總部大樓，該大樓為中國(guó)恒大2015年以125億港元的價(jià)格購(gòu)入，彼時(shí)成交總價(jià)是香港商廈買(mǎi)賣(mài)的最高紀(jì)錄，同時(shí)創(chuàng)下每平方尺單價(jià)的最高紀(jì)錄。
雖然最終交易并未達(dá)成，但李嘉誠(chéng)的真實(shí)野心，昭然若揭。
保交付穩(wěn)樓市下，民企卻受阻
通過(guò)對(duì)長(zhǎng)實(shí)過(guò)往的投資手法來(lái)看，此舉顯然不是一般的財(cái)務(wù)投資。如果長(zhǎng)實(shí)最終成功承接凱玥債權(quán)，可以想見(jiàn)，長(zhǎng)實(shí)最終是為取得凱玥項(xiàng)目的控制權(quán)。
但這將會(huì)為兩家處在債務(wù)重組關(guān)鍵時(shí)期的房企帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。凱玥作為合景、龍光境外債重組中資產(chǎn)增信范疇最重要的項(xiàng)目，其對(duì)兩家房企最終債務(wù)重組起到了關(guān)鍵的決定性作用，而一旦決策權(quán)旁落，兩家房企或?qū)⑾萑肜Ь场?/p>
據(jù)統(tǒng)計(jì)，合景泰富與龍光一共在中國(guó)內(nèi)地建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目，一旦境外債重組失敗，或?qū)е马?xiàng)目建設(shè)停滯，必將牽涉到上下游近眾多實(shí)體行業(yè)、上游供應(yīng)商，造成員工失業(yè)，帶來(lái)社會(huì)民生等問(wèn)題。
此外，房地產(chǎn)行業(yè)與金融關(guān)聯(lián)度較高，關(guān)系著金融市場(chǎng)穩(wěn)定。
龍光、合景泰富境外債重組，牽扯到數(shù)十家中國(guó)內(nèi)地和香港銀行及債券持有人。若重組失利，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和投資人將蒙受巨大損失，相關(guān)債務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)散。
從事件的另一個(gè)主角匯豐銀行的角度來(lái)看，為何其急于出手這一項(xiàng)目呢？
事實(shí)上，據(jù)內(nèi)部人士透露，目前凱玥給銀團(tuán)債券兌付情況一切正常，項(xiàng)目運(yùn)作也一切正常。而除了匯豐以外，其余大多數(shù)債權(quán)銀行并沒(méi)有出售計(jì)劃。
匯豐急于出手的原因，或許就藏在年報(bào)等數(shù)據(jù)中。
根據(jù)匯豐控股2022年年報(bào)，匯豐列賬基準(zhǔn)預(yù)期信貸損失為36億美元，同比增加45.2億美元，其中有一部分來(lái)自“內(nèi)地商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行發(fā)展而作出的準(zhǔn)備。
據(jù)匯豐控股首席財(cái)務(wù)官艾橋智透露，截至去年底，對(duì)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口總額為168億美元，當(dāng)中香港業(yè)務(wù)入賬風(fēng)險(xiǎn)敞口為94億美元?？紤]到目前宏觀經(jīng)濟(jì)情況，預(yù)測(cè)2023財(cái)年的列賬基準(zhǔn)預(yù)期信貸損失提撥約為40個(gè)基點(diǎn)。
而早在去年發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告時(shí)，匯豐首席財(cái)務(wù)官埃文·史蒂文森（Ewen Stevenson）就表示，匯豐控股將對(duì)其超過(guò) 120 億美元的中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)敞口提出進(jìn)一步指控，因?yàn)槠渲腥种坏馁Y產(chǎn)“不合格”或“受損”。
Ewen Stevenson表示，匯豐今年上半年就中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)貸款有3億美元的減值撥備，當(dāng)中第二季度占約1.5億美元，料今年下半年就此會(huì)有進(jìn)一步的撥備。
這就很好理解，內(nèi)地房企出險(xiǎn)已經(jīng)讓匯豐的風(fēng)險(xiǎn)敞口不斷增大，為了“減負(fù)”，匯豐只能舍棄金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任，與業(yè)主方的綜合利益，選擇了短暫利益。
但從現(xiàn)實(shí)的情況來(lái)看，此舉對(duì)出險(xiǎn)房企或許會(huì)產(chǎn)生漣漪效應(yīng)。
有熟悉香港市場(chǎng)的人士指出，匯豐與長(zhǎng)實(shí)接觸一旦產(chǎn)生效應(yīng)，一系列中資銀行很可能效仿出售債權(quán)，像龍光、合景債務(wù)重組計(jì)劃內(nèi)一系列數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)與上百名債權(quán)人的利益，將直接受損。
在此前提下，合景、龍光必須采取更主動(dòng)更積極的方式應(yīng)對(duì)，作為出險(xiǎn)房企中首先被下手的代表，必然要捍衛(wèi)手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，否則后果不堪設(shè)想。
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