在前期市場(chǎng)強(qiáng)烈預(yù)期下，LPR無懸念下調(diào)。
(資料圖)
6月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均較去年8月下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)。這是年內(nèi)LPR的首次下調(diào)。
LPR的下降給新申請(qǐng)房貸的增量客戶帶來立竿見影的利好。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)：全國15個(gè)代表性城市6月份首套房貸利率均值為4.03%。其中，北上深廣四個(gè)一線城市房貸利率最高，分別為4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低于4.1%的水平。
“考慮到目前很多城市首套房貸利率均突破了4%，可以認(rèn)為，全國首套房貸利率總體處于4%的水平。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
另外，上述15個(gè)城市二套房貸利率均值為4.96%，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，全國二套房貸利率總體上為4.9%的水平。除了北京和上海利率明顯偏高外，其他城市之間無明顯差異，顯示各地房貸利率寬松的重心在于首套房，即給予了相對(duì)寬松和自由的定價(jià)權(quán)限。
此次5年期及以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)各地銀行房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。“這意味著新一輪寬松的房貸政策也會(huì)開啟。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
按照“100萬貸款本金、30年期、等額本息”的還款方式計(jì)算，在首套房方面，目前全國房貸利率約為4%，月供額為4774元。若下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，則房貸利率為3.9%，月供額為4717元。據(jù)此計(jì)算，月供額將減少57元，30年累計(jì)減少2萬余元。
二套房方面，目前全國房貸利率約為4.9%，月供額為5307元。若下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，則房貸利率為4.8%，月供額為5247元。據(jù)此計(jì)算，月供額將減少60元，30年累計(jì)減少2.2萬元左右。
“房貸利率政策是最近4年房地產(chǎn)領(lǐng)域較為活躍的政策，尤其體現(xiàn)為利率下調(diào)的操作。6 月下旬，我國開啟了新一輪經(jīng)濟(jì)提振計(jì)劃，房貸利率下調(diào)政策也將成為一項(xiàng)重要的工具。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若把過去3年LPR降息以及房貸利率下限下調(diào)等考慮進(jìn)來，實(shí)際上最近幾年房貸月供每個(gè)月差不多可以少還10%。降息后首套房貸進(jìn)一步下調(diào)，對(duì)于首套房的認(rèn)購有積極作用。預(yù)計(jì)后續(xù)各地認(rèn)定首套房的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)進(jìn)一步調(diào)整，這對(duì)于購房者更好享受首套房貸利率具有積極的作用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從去年以來5年期LPR下降的效應(yīng)來看，降息對(duì)帶動(dòng)商品房銷售有一定作用。
“但是，由于居民對(duì)收入和就業(yè)的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求增加，而以新市民為主體的剛需、新中產(chǎn)為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對(duì)促進(jìn)商品房市場(chǎng)企穩(wěn)的彈性下降，每月月供節(jié)約幾十元、上百元依舊解決不了支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力。”他說。
對(duì)此，李宇嘉建議推進(jìn)需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實(shí)看到購買力的相對(duì)提升。比如，合理下調(diào)存量房貸利率，合理下調(diào)二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率，全面推進(jìn)二手住房“帶押過戶”，推進(jìn)存量商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，提高“組合貸”審批效率等等。
“這些降成本措施疊加一起，可以全面降低交易成本，疏通交易堵塞。”他說。
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