這兩天，看好深圳的朋友被一個(gè)官方公布的數(shù)據(jù)嚇了一跳。
5月8日，深圳市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《深圳市2022年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2022年，深圳常住人口1766.18萬人。較2021年的1768.16萬人，減少1.98萬人?！斑@是深圳1979年立市以來人口首次負(fù)增長?！?/p>
【資料圖】
這引起了一些擔(dān)憂，有就此批評(píng)“高房價(jià)”削弱深圳競(jìng)爭(zhēng)力與歸屬感的，有直指深圳醫(yī)療、教育等民生資源不及二線城市優(yōu)質(zhì)的，也有人指出深圳戶籍“含金量”連年下降，引發(fā)企業(yè)和人口外流。
有的質(zhì)疑不單針對(duì)2022年的深圳，多少還是有些道理的，但如果只拿2022年的數(shù)據(jù)來說事，我就覺得不妥。
眾所周知，2022年的深圳，就跟2022年的上海一樣，充滿魔幻、憤懣、無奈。
我們不能拿2023年“五一”出游人數(shù)的狂飆，來說明旅游市場(chǎng)的報(bào)復(fù)性回暖具有可持續(xù)性。我們不能拿這個(gè)“五一”售樓處滿目的蕭清，去驗(yàn)證全國樓市的“崩盤”。
中國大大小小的城市，無數(shù)個(gè)家庭，被迫關(guān)在家里3年，春節(jié)和清明節(jié)期間都在忙著探親訪友與祭拜祖先，真正屬于放飛自我的第一個(gè)假期，正是這個(gè)“五一”。
我對(duì)各地各部門報(bào)出來的“五一”數(shù)據(jù)，是完全無感的，“五一”再好看的數(shù)據(jù)，都不能作為分析未來走勢(shì)的主要依據(jù)，包括紅遍神州大地的“進(jìn)淄趕烤”。
還權(quán)于民，或許就可以出來一大堆淄博。這是改革開放40年最寶貴也是最根本的經(jīng)驗(yàn)。
記得位處深圳東部的龍崗區(qū)的樓市，在2005年之前是非常低迷和疲軟的，而西部的寶安，得益于當(dāng)?shù)貜?qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐與旺盛的購買力支持，樓市雖然相對(duì)封閉，但交投相當(dāng)活躍。
2005年后，龍崗樓市迎來了一個(gè)飛躍期。一方面是2005年，深圳房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，商品住宅成交均價(jià)逼近7000元/平方米，比2004年上漲16%，創(chuàng)下歷年之最，龍崗當(dāng)然從中受益；另一方面，得益于龍崗規(guī)劃國土部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持與呵護(hù)，那幾年，龍崗住宅項(xiàng)目的高拓展率與高得房率，使得龍崗市場(chǎng)供應(yīng)充滿競(jìng)爭(zhēng)力與想象力。
同樣是建筑面積120平方米的房子，龍崗可以干到實(shí)用面積150甚至200平方米。高性價(jià)比，高得房率，我認(rèn)為是龍崗樓市從低迷走向活躍的關(guān)鍵因素，它的房價(jià)水平也因?yàn)楦咄卣孤实靡源┰街芷?，?jié)節(jié)爬升，躋身深圳樓市最具競(jìng)爭(zhēng)力行政區(qū)。
我不是“高房價(jià)”的鼓吹者，我只是為當(dāng)下買房的朋友打抱不平。
不給深圳“擴(kuò)容”，導(dǎo)致大量的舊改項(xiàng)目都是高容積率，大量的住宅用地要建高層與超高層——這意味著更高的公攤面積，與更低的實(shí)用率。
越來越嚴(yán)格的建筑設(shè)計(jì)審批規(guī)范，意味著曾讓深圳引以為傲的產(chǎn)品創(chuàng)新漸漸失去舞臺(tái)，“千盤一面”，舒適度下降，密密麻麻的建筑覆蓋，令人心生深圳居住環(huán)境“香港化”的擔(dān)憂。
不久前，深圳公布了2023年供地計(jì)劃，含深汕共1200公頃，與2022年相同。在居住供地分區(qū)結(jié)構(gòu)上，各區(qū)排名依次是坪山34公頃，寶安25公頃，龍崗20公頃，深汕合作區(qū)19公頃，龍華16公頃，光明15公頃，前海12公頃，大鵬7公頃，南山5公頃，福田1公頃，鹽田1公頃，羅湖0公頃。
這意味著什么？
意味著商品房去化倍受人才房和樓市下行行情嚴(yán)重沖擊的“重災(zāi)區(qū)”坪山，今年將從光明和寶安的手上，接棒深圳土地市場(chǎng)“主戰(zhàn)場(chǎng)”角色。
印象中，在坪山做房地產(chǎn)開發(fā)生意，全深圳最難，開發(fā)商叫苦連天。當(dāng)年禁止“商改住”之風(fēng)吹遍全國，坪山執(zhí)法的尺度最嚴(yán)，一些開發(fā)商從此視坪山為畏途。
快速連接坪山與福田中心區(qū)的深圳地鐵14號(hào)線的開通運(yùn)營，似乎并未給這個(gè)行政區(qū)的樓市帶來明顯轉(zhuǎn)機(jī)。
一兩千套住宅房源開盤，只賣出十幾二十套，而新增供應(yīng)量不僅越來越大，而且價(jià)格沒有最低，只有更低——屢創(chuàng)近3年來新低，有的比東莞臨深片區(qū)還便宜。
格隆匯做過調(diào)查，坪山石井一個(gè)距離惠州約2公里的新盤，426套住宅，均價(jià)約3.71萬/平，總價(jià)區(qū)間約229萬-1126萬/套，建面單價(jià)約2.88萬起，總價(jià)200萬起就能買約70平的3房。東莞的邊緣板塊鳳崗、長安的多高層住宅新房都已經(jīng)賣到了2.5萬-4萬/平。
房子越來越難賣，庫存積壓越來越大，坪山樓市的去化周期創(chuàng)下接近28個(gè)月的記錄，為深圳11個(gè)行政區(qū)中第3長：
長過深汕。
這樣的地方，如果樓市政策還繼續(xù)不友好，繼續(xù)動(dòng)輒得咎，那么坪山樓市將繼續(xù)淪陷，影響開發(fā)商在這里做生意的熱情。
有人說，坪山將成為第二個(gè)“光明”，也有人說，坪山將“光明化”，意指兩個(gè)行政區(qū)的樓市競(jìng)爭(zhēng)壓力都很大，都不好賣，但我覺得這有“高攀”光明之嫌。
光明這幾年雖然也到處插滿密密麻麻的高層建筑，但它好歹有個(gè)國家級(jí)的科學(xué)城，面積還不小，接近100平方公里，這是光明樓市的鐵底，也是光明樓市敢于與深圳其它行政強(qiáng)區(qū)爭(zhēng)奪客源的重要依托與基本盤。
最大的區(qū)別，我覺得可能還是在光明一方面得享深圳發(fā)展的紅利，另一方面它因?yàn)槊撎ビ趯毎?，有給行業(yè)和市場(chǎng)賦能的動(dòng)力與本領(lǐng)，也更懂得如何打好服務(wù)牌和感情牌。
高房價(jià)，將不再成為深圳成長為世界頂流城市的障礙。這兩年，深圳在奮起直追，在認(rèn)認(rèn)真真做住房、教育、醫(yī)療供給側(cè)的改革，并且初見成效。這樣的城市，是相信的結(jié)果。這樣的城市，值得繼續(xù)相信，值得在這里有一套房，或者買多一套房，用來改命、進(jìn)階或者享受。
今（5月10）日，深圳本地股尾盤直線拉升，深深房A率先封漲停，深振業(yè)A、深物業(yè)A、特力A等個(gè)股跟漲。
也是今天，《深圳市住房發(fā)展2023年度實(shí)施計(jì)劃》正式發(fā)布，2023年共建設(shè)籌集保障性住房18.5萬套(間)，計(jì)劃供應(yīng)分配保障性住房8萬套(間)，計(jì)劃批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售商品住房6萬套。
要是擱以前，這顯然是深圳樓市的“利空”，今天，它卻成為深圳概念股的“利好”。
為什么？
今年開春以來深圳市政道路和地鐵的擁堵與擁擠，或許可以解釋一切。
苗頭寫過，深圳等占全國10%的頭部城市，正在“虹吸”全國資本、資金、產(chǎn)業(yè)、人才等資源，而這樣的“虹吸”，將越來越明顯。
《深圳市住房發(fā)展2023年度實(shí)施計(jì)劃》，以及上個(gè)月公布的“十四五”期間，深圳將建設(shè)籌集保障性住房的目標(biāo)，從54萬套（間），調(diào)整為不少于74萬套（間），增加的20萬套（間）均為保障性租賃住房，2021-2027年，深圳將累計(jì)新增建設(shè)籌集保障性住房100萬套（間）——這些都在向市場(chǎng)傳遞一個(gè)非常明確的聲音，即隨著保障性住房逐步供應(yīng)到位，商品房市場(chǎng)的“松綁”，或許不再遙不可及。
而此前深圳發(fā)布的“工業(yè)上樓”計(jì)劃，也讓各方看到了高房價(jià)高地價(jià)對(duì)深圳的負(fù)面影響正在消減，一個(gè)“高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障”的住房供應(yīng)格局，有望在深圳率先建立。
買沒買房可能都不重要了，有沒有買對(duì)房子，才是每個(gè)人最應(yīng)該關(guān)心的。
身邊多位朋友，正在深圳忙著看房，因?yàn)樗麄兛吹搅穗y得一見的筍盤和好項(xiàng)目，正在求售。
以前他們覺得現(xiàn)在不是買房的時(shí)機(jī)，現(xiàn)在，他們想重新配置資產(chǎn)，想“換房”，以及“換倉”。
這是對(duì)的。
假如有能力有實(shí)力，一定要重新思考“換倉”的可能。買對(duì)城市買對(duì)地段買對(duì)產(chǎn)品買對(duì)學(xué)區(qū)，才是我們對(duì)未來對(duì)城市對(duì)生活最好的擁有。
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