“逾期交付超過90日，買受人有權(quán)解除合同。”——期房購房合同里，一般都會有這么一個條款。
(相關(guān)資料圖)
一位海女士（化名），就碰到了這種情況。
她最后成功解除合同、退房了嗎？
日前，中國裁判文書網(wǎng)公布的一份寧波市中級人民法院的民事判決書，給出了答案。
據(jù)判決書顯示，2021年4月17日，海女士在杭州灣（今前灣新區(qū)）那邊的一個樓盤，簽了合同、買下了一套期房。
結(jié)合判決書所示及寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)資料，這個樓盤由綠地開發(fā)，海女士所購房源，建筑面積112平方米不到點，總價150余萬元——折合單價接近13500元/平方米！并且，是簽合同當天全款一次性付清。
按合同約定，房子交付時間為2022年6月30日前。合同中，當然也有常見的有關(guān)逾期交付的如下條款：
逾期交付在90日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金；
超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當在買賣雙方辦理完畢合同解除手續(xù)且合同備案撤銷公示期滿后30個工作日內(nèi)退換全部已付款項，并自買受人付款之日起按照中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計算給付利息；同時，出賣人應(yīng)按照全部房價款的5％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之二的違約金。
法院查明，2022年12月1日，綠地開發(fā)的這個樓盤完成竣工驗收備案。次日，綠地方面向海女士發(fā)送《商品房交付通知書》。海女士于2022年12月3日收到上述通知書。
顯然，逾期交付遠超90天了。
海女士據(jù)此向法院訴請解除購房合同，要求開發(fā)商返還150余萬元的購房款，并按全部購房款的5％支付違約金7.5萬余元。
開發(fā)商則辯稱，案涉房屋是因為疫情導(dǎo)致逾期交付的，屬于不可抗力，請求駁回海女士的上訴請求。
法院也查明，2020年1月23日浙江省啟動重大公共突發(fā)衛(wèi)生事件一級響應(yīng)，同年3月2日調(diào)整為二級響應(yīng)，同年3月22日，全省應(yīng)急響應(yīng)級別調(diào)整至三級。
法院最終怎么判的呢？
法院判決書指出，雖然原、被告雙方約定逾期交房超過90日的，買受人有權(quán)解除合同，被告存在逾期交房超過90日的行為，但對原告要求解除合同的申請，仍應(yīng)根據(jù)被告違約程度以及合同目的是否實現(xiàn)來綜合判斷，以維護買賣雙方的合法利益、維護交易秩序。
法院認為——
首先，從違約行為的程度上看，雖然2020年初本省發(fā)布的疫情防控一級響應(yīng)為37天，但此后疫情對生產(chǎn)、生活仍有一定影響，而商品房開發(fā)是系統(tǒng)工程，需各類施工人員及相關(guān)原材料、設(shè)備等均齊備到位、相互配合才能正常進行，履行周期長、管理難度較大。
其次，從違約行為的后果來看，案涉商品房已具備交付條件，開發(fā)商亦向海女士發(fā)送了交房通知書，開發(fā)商逾期交房的違約行為并不影響商品房買賣合同目的實現(xiàn)，且逾期交房的損失可通過主張相應(yīng)違約金得到彌補。
綜上，法院認為，基于誠實信用及鼓勵交易原則，綜合考慮疫情影響等因素，案涉合同以不解除為宜。
最終，法院對于海女士請求解除商品房買賣合同的訴請不予支持，對基于合同解除而提出的其余請求亦不予支持。
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