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近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力不斷上升，房企拿地意愿急劇下降。今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生積極變化，房企拿地出現(xiàn)新現(xiàn)象，究竟哪些民營房企還在拿地？以下將從上市民企拿地情況、核心22城民企拿地以及TOP300中民企拿地等角度，對(duì)民營房企拿地情況詳細(xì)分析。
上市民營房企：個(gè)別在拿地，絕大部分停止拿地
上市民營房企投資拿地的企業(yè)數(shù)量嚴(yán)重萎縮。2021年-2023年1-5月，上市民營房企拿地企業(yè)數(shù)量逐年大幅減少，從58家減少到當(dāng)前的8家，為濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、碧桂園、新城控股、朗詩、新湖中寶、建業(yè)、富力。
表：2021-2023年5月A+H股上市民營房企拿地企業(yè)數(shù)量
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù) CREIS
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上述企業(yè)拿地特點(diǎn)，首先，濱江集團(tuán)，拿地保持了一定強(qiáng)度，近兩年拿地集中在杭州。其次，龍湖集團(tuán)，拿地強(qiáng)度明顯下降。然后，碧桂園和新城控股，去年面臨一定融資及流動(dòng)性壓力。碧桂園在佛山和杭州拿了兩塊地，其余三塊為太原城中村項(xiàng)目的后續(xù)地塊。再者，其他幾家企業(yè)均面臨較大流動(dòng)性壓力，今年以來拿地金額規(guī)模均較小，要么是小股操盤項(xiàng)目，要么是之前合作城中村項(xiàng)目的后續(xù)地塊，拿下該地塊也是為了完善項(xiàng)目開發(fā)。1
上市民營房企中，除了上述的個(gè)別經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)在拿地，發(fā)生債務(wù)違約的企業(yè)均停止拿地。另外，其他未發(fā)生債務(wù)違約的企業(yè)還沒有恢復(fù)拿地，主要是面臨流動(dòng)性壓力，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)回升持續(xù)性較弱，這些企業(yè)拿地投資十分謹(jǐn)慎。
22城民企：多元化實(shí)力企業(yè)拿地積極
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年，民營房企在22城獲取住宅用地的規(guī)劃建筑面積為2490萬平方米，同比下降六成以上（22城宅地總成交面積下降45%）；拿地金額為2855億元，同比下降58.7%（22城宅地總成交金額下降31%），拿地金額占22城住宅用地成交金額的比重僅有16%，央國企、地方國資是拿地主力。
2023年以來，地方國資已無力托底，導(dǎo)致央國企及民企拿地占比有所提升（地方國資拿地金額占比從2022年42%降至2023年1-5月8.4%）。1-5月，22城中民企拿地金額為1294億元，僅為2022年45%，絕對(duì)規(guī)模仍在低位。
表：2021-2023年5月22城（市本級(jí)）住宅用地民企拿地面積及拿地金額占比情況
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今年以來，在核心22城拿地的民營房企主要有幾類：
一是，千億以上的大型房地產(chǎn)企業(yè)，如龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、碧桂園、新城控股等，此類企業(yè)仍有一定拿地投資能力。
二是，多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如偉星房產(chǎn)（偉星集團(tuán)業(yè)務(wù)有服飾、建材、房地產(chǎn)、水電等，其上市子公司有服飾業(yè)務(wù)的偉星股份（股票代碼002003）、建材業(yè)務(wù)的偉星新材（股票代碼002372），房地產(chǎn)業(yè)務(wù)偉星房產(chǎn)創(chuàng)建于1993年，業(yè)務(wù)主要在浙江、安徽）、亞倫房地產(chǎn)（江蘇亞倫集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋紡織、房地產(chǎn)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，員工總數(shù)6000余人，1994年開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)），此類企業(yè)過去地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小，近期拿地勢(shì)頭有所增強(qiáng)。
三是，地方性的中小房地產(chǎn)企業(yè)，如坤和集團(tuán)、杭州椿實(shí)置業(yè)、國泰世紀(jì)、建杭置業(yè)、浙江中豪、四川邦泰置業(yè)、遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)等，坤和集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)多與萬科、綠城、龍湖、濱江等頭部企業(yè)合作。
四是，主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)拿地為主業(yè)服務(wù)，如京東在北京集團(tuán)總部附近拿地，目的是建公寓、商業(yè)設(shè)施為總部人員提供生活便利。主題公園建設(shè)運(yùn)營企業(yè)長隆集團(tuán)與華潤在廣州長隆度假區(qū)附近拿地，以更好的聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展。
TOP300中民企：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)中小民企拿地積極
根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2023年1-5月，在拿地金額TOP300中民營房企有112家，這些企業(yè)拿地金額規(guī)模占TOP300比例為30.5%，它們有以下特點(diǎn)：
從拿地企業(yè)總部所在地來看，在浙江的企業(yè)最多有46家，占比41.1%，其次是廣東12家、江蘇8家，然后安徽、湖南、湖北、陜西、河北、江西等其他地區(qū)均不到5家。浙江、江蘇和廣東，房地產(chǎn)需求支撐較強(qiáng)，民營經(jīng)濟(jì)活躍，這些地區(qū)企業(yè)較多。
從拿地城市分布來看，多是中小民企在當(dāng)?shù)啬玫?，主要集中在城市群的一二線熱點(diǎn)城市及部分三四線城市，如長三角的一二線城市上海、杭州、蘇州、南京、合肥、蘇州、寧波等，三四線城市臺(tái)州、溫州、紹興等；粵港澳的廣州、佛山等。
從拿地金額規(guī)模來看，超百億的企業(yè)只有2家，超50億的只有6家，超20億的有21家，超過80%的企業(yè)拿地金額在20億以下。
從拿地企業(yè)涉及業(yè)務(wù)來看，絕大部分企業(yè)主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，其他還涉及較多的行業(yè)是建筑工程、裝修、零售、文化旅游等。
總結(jié)
近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力不斷上升，房企拿地意愿急劇下降。上市民營房企中，個(gè)別在拿地，絕大部分停止拿地。多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及善于合作的區(qū)域中小民營房企在積極拿地。從區(qū)域來看，浙江、江蘇和廣東這些民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中小民營房企拿地較為活躍。這些目前在積極拿地的民營房企，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來的新勢(shì)力，有望填補(bǔ)暴雷企業(yè)留下的產(chǎn)能空間進(jìn)而發(fā)展壯大。
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