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2023上半年土地市場溢價率穩(wěn)步回升，流拍率仍居高位。進入2023年，土地市場蓄力待發(fā)，在重點一二線城市錯峰交替且火熱拍地的帶動下，土地市場熱度持續(xù)回升，至2023年4月，平均溢價率升至7.34%，為年內(nèi)首個高峰。進入5月份，市場恢復(fù)持續(xù)力減弱特征凸顯，土地市場拿地情緒也受到一定波及，溢價率小幅回落。6月熱度重啟，溢價率回升，且創(chuàng)近22個月以來溢價率新高。整體來看，今年上半年土地市場熱度回升，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023上半年土地平均溢價率為6.67%，環(huán)比上升4.19個百分點，趕超去年同期2.27個百分點，預(yù)計隨著市場逐步回到平穩(wěn)復(fù)蘇軌道，土地市場溢價水平仍具備較大的上升空間。
從流拍率來看，1月受春節(jié)假期等因素影響，拍地、拿地情緒均不高，土地市場以約20%的高位流拍率開場，隨后在土地市場活躍度逐步回升下，以及優(yōu)質(zhì)地塊頻頻推出，流拍現(xiàn)象持續(xù)減少，直至4月份，流拍率降至11.24%，自5月份市場恢復(fù)呈現(xiàn)明顯放慢特征后，土地市場情緒也出現(xiàn)小幅波動，流拍率連續(xù)2月上升。整體來看，今年上半年土地市場流拍現(xiàn)象雖較去年同期出現(xiàn)輕微改善跡象，但仍處于歷史中高位水平，面臨著較大的流拍壓力。數(shù)據(jù)顯示，2023上半年土地流拍率為14.61%，環(huán)比微升0.33個百分點，較去年同期下降4.11個百分點。
2023上半年一線城市溢價率水平居高且同比漲勢強勁；二線城市中規(guī)中矩，穩(wěn)意更濃；三四線城市較去年同期相比流拍減少明顯但仍居高位。分等級城市來看，溢價率方面，各等級城市溢價率同環(huán)比均呈上升態(tài)勢，但仍在低位徘徊。數(shù)據(jù)顯示，2023上半年一線城市平均溢價率7.32%，較去年同期上升3.29個百分點，環(huán)比上升3.69個百分點；二線城市溢價率6.39%，同比上升1.74個百分點，環(huán)比上升4.55個百分點；三四線城市溢價率6.63%，同比上升2.43個百分點，環(huán)比上升3.99個百分點。一線城市具備地塊質(zhì)量優(yōu)、樓市穩(wěn)等優(yōu)勢，土拍熱度位居前列也在預(yù)期之內(nèi)。
流拍率方面，一二線城市流拍率同環(huán)比均呈下降態(tài)勢，三四線城市流拍率位居高位，且同比降幅最大，環(huán)比上升。數(shù)據(jù)顯示，2023上半年一線城市平均流拍率3.57%，同環(huán)比分別下降0.08、1.13個百分點；二線城市流拍率6.95%，同環(huán)比分別下降3.54、0.91個百分點；三四線流拍率高達19.54%，較去年同期下降4.33個百分點，環(huán)比上升2.96個百分點。整體來看，三四線城市流拍最為嚴(yán)重，其次為二線和一線，由于當(dāng)前房地產(chǎn)恢復(fù)態(tài)勢尚不明朗，房企對三四線城市的布局青睞度仍相對較低。
城市間土地?zé)岫确只q存，熱點城市率先升溫，樓市去化難易度成為破局關(guān)鍵點?？v觀2023上半年土地市場，熱點城市升溫更加顯著，如合肥、杭州、蘇州、南京、成都等在內(nèi)的多個城市，今年一二季度溢價水平明顯高于去年。其中，以杭州為例，今年上半年共計完成六場土拍，首次土拍迎“開門紅”，以10.89%溢價率火熱開場，隨后5場土拍溢價率均維持在8%以上，且觸頂率也較去年40%左右上升至60%以上，5月順利收官的第四批次土拍更有民營房企包攬全場。合肥亦是火熱，2023年一二季度土地溢價率均在10%。但城市間熱度分化仍然較為顯著，樓市去化壓力較大的城市暫時仍處于土拍平淡的瓶頸期，如長春、大連等年內(nèi)前二季度溢價水平暫未出現(xiàn)回升跡象。由此可見，樓市去化率仍是房企重要的拿地考量因素，對樓市表現(xiàn)穩(wěn)健的城市更加青睞，同時，去化復(fù)蘇提速也成為了土拍低溫城市的破局關(guān)鍵點。此外，今年熱點城市土地市場較去年升溫明顯也向整個房地產(chǎn)市場傳遞了一定的積極信號，但當(dāng)前市場仍處于局部改善階段，很難觸及2021上半年的高熱局面。
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