種種跡象表明美國(guó)住宅市場(chǎng)似乎挺過(guò)了美聯(lián)儲(chǔ)一年多來(lái)不斷加息所造成的負(fù)面影響，整體情況正在逐漸好轉(zhuǎn)。
近期，美國(guó)商務(wù)部公布數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)5月新屋開(kāi)工創(chuàng)逾30年來(lái)最大增幅，具體而言，美國(guó)5月新屋開(kāi)工年化總數(shù)為163.1萬(wàn)戶(hù)（市場(chǎng)預(yù)期140萬(wàn)戶(hù)），4月為134萬(wàn)戶(hù)，29.1萬(wàn)戶(hù)的增幅為1990年1月以來(lái)最高水平。
同時(shí)，美國(guó)5月新屋開(kāi)工年化月率為21.7%，為2016年10月以來(lái)最高水平。美國(guó)5月?tīng)I(yíng)建許可月率初值為5.2%，此前市場(chǎng)預(yù)期僅為0.9%。
(資料圖)
美國(guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“目前美國(guó)的房產(chǎn)庫(kù)存量是3個(gè)月的銷(xiāo)售量左右，遠(yuǎn)低于6個(gè)月的平衡點(diǎn)。目前的美國(guó)房產(chǎn)庫(kù)存量只有疫情前的一半。低庫(kù)存量對(duì)房?jī)r(jià)起到了有力的支撐作用。美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面并沒(méi)有改變，長(zhǎng)期而言房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)也沒(méi)有改變。”
位于波士頓的房產(chǎn)科技公司美吉居（GeoHomeUS）聯(lián)合創(chuàng)始人楊曉雯也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“在房?jī)r(jià)上漲和利率升高的雙重影響下，2023年購(gòu)房月供基本是2021年月供額的2倍。短期內(nèi)，美國(guó)房市的最大影響因素有兩個(gè)，即利率和宏觀經(jīng)濟(jì)。目前美國(guó)房市買(mǎi)家表現(xiàn)出了出乎意料的韌性，利率稍微下浮，交易數(shù)量和房?jī)r(jià)就迅速上升?！?/p>
美國(guó)房地產(chǎn)資訊網(wǎng)站Zillow的數(shù)據(jù)顯示，2023年5月美國(guó)房屋的平均價(jià)值為346270美元，在過(guò)去一年里基本處于橫盤(pán)震蕩，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下跌，同比仍然上漲了2%。
近期美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)，是否表明美國(guó)經(jīng)濟(jì)可以避免衰退？
強(qiáng)勁的新房開(kāi)工數(shù)據(jù)
5月新屋開(kāi)工數(shù)據(jù)中，按地區(qū)看，美國(guó)南部、中西部和西部新屋開(kāi)工數(shù)量增幅都在兩位數(shù)，而美國(guó)東北部地區(qū)的新屋開(kāi)工數(shù)量則下降了近19%。
同時(shí)，單戶(hù)住宅開(kāi)工數(shù)量上升了18.5%，五戶(hù)及以上的多戶(hù)住宅的開(kāi)工數(shù)量上升了28.1%。美國(guó)全國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）對(duì)此認(rèn)為，目前有限的庫(kù)存加上強(qiáng)勁的需求和改善的供應(yīng)鏈，幫助推動(dòng)5月份單戶(hù)住宅開(kāi)工量達(dá)到11個(gè)月來(lái)的高點(diǎn)。
NAHB首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家迪慈（RobertDietz）表示，新屋開(kāi)工激增最終可能有助于降低通脹，這將為美聯(lián)儲(chǔ)暫停加息提供更多喘息空間，“額外的住房供應(yīng)對(duì)通脹數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息，因?yàn)楦嗟膸?kù)存將有助于降低住房通脹，而住房通脹目前是消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)的主要來(lái)源?！?/p>
此前，美聯(lián)儲(chǔ)的激進(jìn)加息給美國(guó)樓市造成了沉重打擊。不過(guò)，近期的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)樓市有可能“挺過(guò)來(lái)了”。6月，NAHB房產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)為55，為2022年7月以來(lái)首次升至50上方。自去年12月以來(lái)，該指數(shù)已經(jīng)反彈了77%。同時(shí)，美國(guó)30年期固定抵押貸款平均利率已從去年11月7%以上的高點(diǎn)回落到6.77%左右。
陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“各種跡象表明，從2022年6月開(kāi)始的美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的中期調(diào)整正在接近尾聲。CoreLogic在最近的房市報(bào)告中，預(yù)測(cè)2023年美國(guó)平均房產(chǎn)價(jià)格將上漲3.7%。我們預(yù)測(cè)北卡羅來(lái)納州、亞特蘭大、達(dá)拉斯等地區(qū)的房?jī)r(jià)在2023年將上漲大約5%。而西部的舊金山、西雅圖、圣迭戈等地區(qū)的房?jī)r(jià)在2023年將持續(xù)低迷?！?/p>
他并認(rèn)為，目前市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將在2023年中停止升息，并在2023年底開(kāi)啟降息周期，屆時(shí)房貸利率將大幅下降，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)將恢復(fù)快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度將重新回到10%以上。
楊曉雯則對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：宏觀經(jīng)濟(jì)層面主要是看年底是否會(huì)出現(xiàn)衰退，如果有衰退，哪些行業(yè)受損較大。這些因素對(duì)未來(lái)租金和房?jī)r(jià)的影響比較大，從波士頓的情況來(lái)看，原來(lái)預(yù)判波士頓海港區(qū)因?yàn)橛休^高比例IT職位，這次會(huì)受損較大。但目前從出租市場(chǎng)看，那里的公司仍然在大量地給年輕人發(fā)就業(yè)邀請(qǐng)信（offer），所以海港區(qū)的B類(lèi)和C類(lèi)公寓市場(chǎng)到今年冬天問(wèn)題都不是太大。
“持有觀望態(tài)度的人是覺(jué)得現(xiàn)在基本找不到正現(xiàn)金流的房產(chǎn)。那些果斷投資的人是擔(dān)心手里的現(xiàn)金被通貨膨脹吞噬，只要租金跟上通貨膨脹的速度，獲得正現(xiàn)金流只是時(shí)間問(wèn)題?！彼a(bǔ)充道。
美國(guó)經(jīng)濟(jì)能否躲過(guò)衰退
ComericaBank首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)斯（BillAdams）認(rèn)為，在連續(xù)八個(gè)季度拖累美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)之后，房屋建設(shè)將在今年下半年推動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
經(jīng)濟(jì)分析機(jī)構(gòu)——卡森集團(tuán)全球宏觀策略師瓦爾蓋斯(SonuVarghese)則表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁表明美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能已經(jīng)避免了衰退。
在最新一份報(bào)告中，他強(qiáng)調(diào)了強(qiáng)勁的新屋開(kāi)工數(shù)據(jù)是一件大事，因?yàn)椤皻v史上房屋開(kāi)工數(shù)據(jù)的疲軟預(yù)示著經(jīng)濟(jì)衰退”。
他解釋道，新屋開(kāi)工衡量的是地基的破土動(dòng)工，先于新房銷(xiāo)售以及家居用品和電器的支出，還可以真實(shí)反映房屋建筑商情緒，而自今年年初以來(lái)，這種情緒一直在上升。
“從歷史上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)衰退結(jié)束之前就已經(jīng)觸底，通常會(huì)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)走出困境……房屋建筑商的情緒，也許是房地產(chǎn)活動(dòng)的最佳領(lǐng)先指標(biāo)，自去年年底以來(lái)一直在飆升。他們明顯對(duì)了解未來(lái)需求有更好感知?！蓖郀柹w斯并補(bǔ)充道，此前經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)開(kāi)工量將小幅下降，結(jié)果5月份單戶(hù)住宅開(kāi)工量猛增19%。“這再次凸顯了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與預(yù)期之間的脫節(jié)?！?/p>
在解讀5月份建筑許可猛增5%，自2023年11月以來(lái)上漲13%的這一數(shù)據(jù)時(shí)，他表示：“”如果建筑商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀態(tài)度，他們就不會(huì)尋求新批準(zhǔn)。
總而言之，瓦爾蓋斯認(rèn)為最近強(qiáng)勁的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明經(jīng)濟(jì)并未陷入衰退，也不會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)陷入衰退。此外，數(shù)據(jù)表明美國(guó)經(jīng)濟(jì)并未處于周期后期，也沒(méi)有處于未來(lái)六個(gè)月內(nèi)陷入衰退的邊緣。
“當(dāng)前的動(dòng)態(tài)類(lèi)似于我們?cè)诮?jīng)濟(jì)擴(kuò)張初期看到的情況，這與經(jīng)濟(jì)很快陷入衰退的預(yù)測(cè)背道而馳。顯而易見(jiàn)的是，接近7%的抵押貸款利率并沒(méi)有阻止新購(gòu)房者……如果有人想要房子，他們就會(huì)買(mǎi)房子?！彼硎?，其他使他相信美國(guó)經(jīng)濟(jì)避免了衰退并且很可能仍處于擴(kuò)張模式的因素包括消費(fèi)持續(xù)強(qiáng)勁、實(shí)際收入隨著通脹下降而增長(zhǎng)、美聯(lián)儲(chǔ)可能結(jié)束加息、緩解供應(yīng)鏈中斷，以及制造業(yè)活動(dòng)的回升。
楊曉雯也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱(chēng)：“目前美國(guó)公寓市場(chǎng)上個(gè)人投資者的熱情也是過(guò)去沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)的?？傮w感覺(jué)是機(jī)構(gòu)在撤退，個(gè)人投資者在入場(chǎng)。”
此前對(duì)沖基金管理者惠特尼·蒂爾森（Whitney Tilson）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然強(qiáng)勁，失業(yè)率處于或接近歷史性低點(diǎn)，公司利潤(rùn)率接近歷史高點(diǎn)，以上皆不是經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退的條件，“所以我認(rèn)為我們要么避免了衰退，要么衰退將會(huì)短暫且輕度?！?/p>
（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）
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