種種跡象表明美國住宅市場似乎挺過了美聯(lián)儲一年多來不斷加息所造成的負面影響，整體情況正在逐漸好轉(zhuǎn)。
近期，美國商務(wù)部公布數(shù)據(jù)顯示，美國5月新屋開工創(chuàng)逾30年來最大增幅，具體而言，美國5月新屋開工年化總數(shù)為163.1萬戶（市場預(yù)期140萬戶），4月為134萬戶，29.1萬戶的增幅為1990年1月以來最高水平。
同時，美國5月新屋開工年化月率為21.7%，為2016年10月以來最高水平。美國5月營建許可月率初值為5.2%，此前市場預(yù)期僅為0.9%。
(資料圖)
美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對第一財經(jīng)記者表示：“目前美國的房產(chǎn)庫存量是3個月的銷售量左右，遠低于6個月的平衡點。目前的美國房產(chǎn)庫存量只有疫情前的一半。低庫存量對房價起到了有力的支撐作用。美國房產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面并沒有改變，長期而言房價上漲的趨勢也沒有改變。”
位于波士頓的房產(chǎn)科技公司美吉居（GeoHomeUS）聯(lián)合創(chuàng)始人楊曉雯也對第一財經(jīng)記者表示：“在房價上漲和利率升高的雙重影響下，2023年購房月供基本是2021年月供額的2倍。短期內(nèi)，美國房市的最大影響因素有兩個，即利率和宏觀經(jīng)濟。目前美國房市買家表現(xiàn)出了出乎意料的韌性，利率稍微下浮，交易數(shù)量和房價就迅速上升?！?/p>
美國房地產(chǎn)資訊網(wǎng)站Zillow的數(shù)據(jù)顯示，2023年5月美國房屋的平均價值為346270美元，在過去一年里基本處于橫盤震蕩，并沒有出現(xiàn)明顯下跌，同比仍然上漲了2%。
近期美國房地產(chǎn)市場的強勁表現(xiàn)，是否表明美國經(jīng)濟可以避免衰退？
強勁的新房開工數(shù)據(jù)
5月新屋開工數(shù)據(jù)中，按地區(qū)看，美國南部、中西部和西部新屋開工數(shù)量增幅都在兩位數(shù)，而美國東北部地區(qū)的新屋開工數(shù)量則下降了近19%。
同時，單戶住宅開工數(shù)量上升了18.5%，五戶及以上的多戶住宅的開工數(shù)量上升了28.1%。美國全國住宅建筑商協(xié)會（NAHB）對此認為，目前有限的庫存加上強勁的需求和改善的供應(yīng)鏈，幫助推動5月份單戶住宅開工量達到11個月來的高點。
NAHB首席經(jīng)濟學(xué)家迪慈（RobertDietz）表示，新屋開工激增最終可能有助于降低通脹，這將為美聯(lián)儲暫停加息提供更多喘息空間，“額外的住房供應(yīng)對通脹數(shù)據(jù)來說是個好消息，因為更多的庫存將有助于降低住房通脹，而住房通脹目前是消費者物價指數(shù)增長的主要來源。”
此前，美聯(lián)儲的激進加息給美國樓市造成了沉重打擊。不過，近期的數(shù)據(jù)顯示，美國樓市有可能“挺過來了”。6月，NAHB房產(chǎn)市場指數(shù)為55，為2022年7月以來首次升至50上方。自去年12月以來，該指數(shù)已經(jīng)反彈了77%。同時，美國30年期固定抵押貸款平均利率已從去年11月7%以上的高點回落到6.77%左右。
陳躍武對第一財經(jīng)記者表示：“各種跡象表明，從2022年6月開始的美國房產(chǎn)市場的中期調(diào)整正在接近尾聲。CoreLogic在最近的房市報告中，預(yù)測2023年美國平均房產(chǎn)價格將上漲3.7%。我們預(yù)測北卡羅來納州、亞特蘭大、達拉斯等地區(qū)的房價在2023年將上漲大約5%。而西部的舊金山、西雅圖、圣迭戈等地區(qū)的房價在2023年將持續(xù)低迷。”
他并認為，目前市場預(yù)期美聯(lián)儲將在2023年中停止升息，并在2023年底開啟降息周期，屆時房貸利率將大幅下降，美國房產(chǎn)市場將恢復(fù)快速增長，增長幅度將重新回到10%以上。
楊曉雯則對第一財經(jīng)記者表示：宏觀經(jīng)濟層面主要是看年底是否會出現(xiàn)衰退，如果有衰退，哪些行業(yè)受損較大。這些因素對未來租金和房價的影響比較大，從波士頓的情況來看，原來預(yù)判波士頓海港區(qū)因為有較高比例IT職位，這次會受損較大。但目前從出租市場看，那里的公司仍然在大量地給年輕人發(fā)就業(yè)邀請信（offer），所以海港區(qū)的B類和C類公寓市場到今年冬天問題都不是太大。
“持有觀望態(tài)度的人是覺得現(xiàn)在基本找不到正現(xiàn)金流的房產(chǎn)。那些果斷投資的人是擔(dān)心手里的現(xiàn)金被通貨膨脹吞噬，只要租金跟上通貨膨脹的速度，獲得正現(xiàn)金流只是時間問題。”她補充道。
美國經(jīng)濟能否躲過衰退
ComericaBank首席經(jīng)濟學(xué)家亞當斯（BillAdams）認為，在連續(xù)八個季度拖累美國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長之后，房屋建設(shè)將在今年下半年推動美國經(jīng)濟增長。
經(jīng)濟分析機構(gòu)——卡森集團全球宏觀策略師瓦爾蓋斯(SonuVarghese)則表示，近期房地產(chǎn)市場的強勁表明美國經(jīng)濟可能已經(jīng)避免了衰退。
在最新一份報告中，他強調(diào)了強勁的新屋開工數(shù)據(jù)是一件大事，因為“歷史上房屋開工數(shù)據(jù)的疲軟預(yù)示著經(jīng)濟衰退”。
他解釋道，新屋開工衡量的是地基的破土動工，先于新房銷售以及家居用品和電器的支出，還可以真實反映房屋建筑商情緒，而自今年年初以來，這種情緒一直在上升。
“從歷史上看，房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟衰退結(jié)束之前就已經(jīng)觸底，通常會引領(lǐng)經(jīng)濟走出困境……房屋建筑商的情緒，也許是房地產(chǎn)活動的最佳領(lǐng)先指標，自去年年底以來一直在飆升。他們明顯對了解未來需求有更好感知?！蓖郀柹w斯并補充道，此前經(jīng)濟學(xué)家預(yù)計開工量將小幅下降，結(jié)果5月份單戶住宅開工量猛增19%。“這再次凸顯了經(jīng)濟形勢與預(yù)期之間的脫節(jié)?！?/p>
在解讀5月份建筑許可猛增5%，自2023年11月以來上漲13%的這一數(shù)據(jù)時，他表示：“”如果建筑商對房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，他們就不會尋求新批準。
總而言之，瓦爾蓋斯認為最近強勁的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)表明經(jīng)濟并未陷入衰退，也不會在未來幾個月內(nèi)陷入衰退。此外，數(shù)據(jù)表明美國經(jīng)濟并未處于周期后期，也沒有處于未來六個月內(nèi)陷入衰退的邊緣。
“當前的動態(tài)類似于我們在經(jīng)濟擴張初期看到的情況，這與經(jīng)濟很快陷入衰退的預(yù)測背道而馳。顯而易見的是，接近7%的抵押貸款利率并沒有阻止新購房者……如果有人想要房子，他們就會買房子?！彼硎?，其他使他相信美國經(jīng)濟避免了衰退并且很可能仍處于擴張模式的因素包括消費持續(xù)強勁、實際收入隨著通脹下降而增長、美聯(lián)儲可能結(jié)束加息、緩解供應(yīng)鏈中斷，以及制造業(yè)活動的回升。
楊曉雯也對第一財經(jīng)記者稱：“目前美國公寓市場上個人投資者的熱情也是過去沒有見到過的?？傮w感覺是機構(gòu)在撤退，個人投資者在入場?！?/p>
此前對沖基金管理者惠特尼·蒂爾森（Whitney Tilson）在接受第一財經(jīng)記者采訪時也表示，由于美國經(jīng)濟仍然強勁，失業(yè)率處于或接近歷史性低點，公司利潤率接近歷史高點，以上皆不是經(jīng)濟嚴重衰退的條件，“所以我認為我們要么避免了衰退，要么衰退將會短暫且輕度?！?/p>
（文章來源：第一財經(jīng)）
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