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本周核心觀點(diǎn)：2023 年6 月第4 周，上周新房面積略有回升后，本周環(huán)比再次回落11.83%，其中二線城市環(huán)比回落幅度較小，整體保持在6 月以來(lái)的相對(duì)較低位置。二手房方面延續(xù)回落趨勢(shì)，本周環(huán)比大幅下降31.61%，其中一線城市的環(huán)比回落幅度較大。6 月20 日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率5 年期以上LPR 下調(diào)10 個(gè)基點(diǎn)，4.3%調(diào)整至4.2%。
重點(diǎn)政策解讀：中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，6 月20 日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）1 年期LPR 為3.55%，下調(diào)10 個(gè)基點(diǎn)，5 年期以上LPR 為4.2%，同樣下調(diào)10 個(gè)基點(diǎn)。復(fù)盤(pán)本輪下行周期中銷(xiāo)售與利率關(guān)系，住宅銷(xiāo)售當(dāng)月同比跌幅擴(kuò)大后，往往貸款市場(chǎng)利率相應(yīng)下調(diào)。自2022 年8 月5 年期LPR 下調(diào)15bp 后，時(shí)隔10 個(gè)月再次下調(diào)10bp，此次降息的背景同樣對(duì)應(yīng)著銷(xiāo)售持續(xù)走弱，今年2-3 月房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫的小陽(yáng)春后，市場(chǎng)熱度下降，進(jìn)入6 月傳統(tǒng)旺季銷(xiāo)售仍然持續(xù)走弱，市場(chǎng)情緒悲觀。截至6 月23 日，30 大中城市中一線城市累計(jì)成交面積同比上升23.6%，而弱二線和三四線城市去化相對(duì)較弱，行業(yè)銷(xiāo)售不暢的核心癥結(jié)在于低能級(jí)城市銷(xiāo)售表現(xiàn)較差，因此我們認(rèn)為在鼓勵(lì)合理需求（尤其是改善需求）的基調(diào)下，不排除核心城市存在需求端政策松綁的可能性，但放松力度可能相對(duì)有限?？紤]到現(xiàn)階段制約行業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)的核心因素主要為悲觀的價(jià)格預(yù)期和收入預(yù)期，在二者在短期內(nèi)很難有較大波動(dòng)的背景下，我們認(rèn)為提振市場(chǎng)的重要舉措在于提高居民購(gòu)買(mǎi)力，此次隨著5 年期LPR 下調(diào)，首套房貸款利率有望進(jìn)一步下調(diào)，居民購(gòu)房成本有望進(jìn)一步下降。
一周行情回顧：本周（2023/06/19-2023/06/25）申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.68%，跑輸上證綜指2.38pct，在各類(lèi)板塊中位列第28/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌6.99%，跑輸恒生綜指0.91pct。本周漲幅前3 的地產(chǎn)公司分別為：派斯林（14.02%）、金科股份（10.28%）、*ST 新聯(lián)（3.09%）；本周跌幅前3 的地產(chǎn)公司分別為：正榮地產(chǎn)（-24.12%）、新城發(fā)展（-21.23%）、融信中國(guó)（-20.27%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌10.81%，跑輸恒生綜指4.72pct，在各類(lèi)板塊中位列第12/13。本周漲幅前3 的物業(yè)公司分別為：國(guó)銳地產(chǎn)（1.08%）、星盛商業(yè)（0.00%）、旭輝永升服務(wù)（0.00%）；本周跌幅前3 的物業(yè)公司分別為：弘陽(yáng)服務(wù)（-26.83%）、新城悅服務(wù)（-17.53%）、雅生活服務(wù)（-16.19%）。
地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：本周（2023/06/17-2023/06/23）30 個(gè)大中城新房成交面積242.29 萬(wàn)平方米，同比下降52.85%，環(huán)比下降11.83%。15 城二手房成交面積124.79 萬(wàn)平方米，同比下降34.58%，環(huán)比下降31.61%。監(jiān)測(cè)16 個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積18247.56 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.31%，去化周期92.41 周，較上周延長(zhǎng)3.99 周。上周（2023/06/12-2023/06/18）100 大中城市土地供應(yīng)建面2850.67 萬(wàn)平方米，同比下降37.51%，環(huán)比下降58.75%；土地成交建面2360.58 萬(wàn)平方米，同比下降23.24%，環(huán)比上升13.50%；供需比下降為1.21，溢價(jià)率為7.00%。
房企融資情況：本周（2023/06/17-2023/06/23）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為133.36億元，同比下降3.47%，環(huán)比上升90.51%；債務(wù)總償還量為81.21 億元，同比下降35.58%，環(huán)比上升46.96%；凈融資額52.15 億元。
風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況恢復(fù)程度不及預(yù)期，行業(yè)資金壓力緩解不及預(yù)期。
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