近日，中國(guó)奧園（03883.HK）境外債務(wù)重組取得里程碑進(jìn)展，或?qū)?fù)牌。
7月3日，中國(guó)奧園正式公告發(fā)布2021年全年、2022年中期、及2022年全年業(yè)績(jī)報(bào)告。7月2日晚，中國(guó)奧園公告稱，已經(jīng)與境外優(yōu)先票據(jù)持有人組成的臨時(shí)小組就全面重組的主要條款達(dá)成一致，境外主要債權(quán)人同意重組方案并簽署重組協(xié)議。
【資料圖】
據(jù)了解，重組方案包括擬新發(fā)行10億股普通股，連同目前中國(guó)奧園實(shí)控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干合資格債權(quán)人。而等重組方案完成后，中國(guó)奧園的總股本變?yōu)?9.66億股，郭梓文家族的持股量則減少至12.61億股，持股比例降至31.8%。
7月3日，中國(guó)奧園向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，重組方案成功實(shí)施后，郭梓文仍為公司的第一大股東及實(shí)控人，這是主要債權(quán)人的底線要求。同時(shí)，公司正按照港交所復(fù)牌指引有序推進(jìn)復(fù)牌工作，各項(xiàng)工作進(jìn)展順利，有信心盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)牌交易，完成保兌付、保交樓使命，引領(lǐng)企業(yè)恢復(fù)到正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水于7月4日向記者指出，復(fù)牌將提振奧園的經(jīng)營(yíng)，有助于銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)恢復(fù)正常態(tài)勢(shì)，有助于提升債權(quán)人、供應(yīng)商等對(duì)公司信心，有利于債務(wù)重組及推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。
連發(fā)3份財(cái)報(bào)
2022年1月，中國(guó)奧園官宣美元債違約；2022年4月1日上午9時(shí)起，中國(guó)奧園股份在聯(lián)交所暫停買賣。據(jù)記者了解，中國(guó)奧園已停牌15個(gè)月，而根據(jù)港交所相關(guān)規(guī)定，上市公司如果停牌18個(gè)月仍然不能復(fù)牌，將面臨摘牌風(fēng)險(xiǎn)，像新力控股已于2023年4月遭港交所摘牌，成為2023年港股首家退市的內(nèi)房股。
這也意味著，中國(guó)奧園距離今年9月30日退市預(yù)警僅剩不到3個(gè)月的時(shí)間。不過，7月3日早間，中國(guó)奧園正式公告發(fā)布2021年全年、2022年中期、及2022年全年業(yè)績(jī)報(bào)告。
雖遲但到的中國(guó)奧園財(cái)報(bào)顯示，中國(guó)奧園經(jīng)營(yíng)基本面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯，銷售均價(jià)也穩(wěn)步提升。財(cái)報(bào)指出，中國(guó)奧園2022年錄得物業(yè)合同銷售額約人民幣202.2億元，合同銷售面積約209萬(wàn)平米，總營(yíng)業(yè)額為人民幣187.11億元。
值得一提的是，2022年中國(guó)奧園毛利由負(fù)轉(zhuǎn)正，約為8.41億元，同比上升107%。一定程度上緩解了企業(yè)流動(dòng)性困境。此外，中國(guó)奧園2022年在全國(guó)45個(gè)城市實(shí)現(xiàn)交付面積近209萬(wàn)平米。截至2022年12月底，中國(guó)奧園共擁有267個(gè)項(xiàng)目，總土儲(chǔ)達(dá)3083.3萬(wàn)平米，同時(shí)，擁有的城市更新項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積達(dá)3155萬(wàn)平米，規(guī)劃可售面積約1356萬(wàn)平米。
中國(guó)奧園方面人士向記者透露，公司正積極滿足港交所復(fù)牌指引要求，力爭(zhēng)盡快完成復(fù)牌交易。此外，中國(guó)奧園于7月3日發(fā)布復(fù)牌進(jìn)展之季度更新公告稱，2023年首6個(gè)月，集團(tuán)未經(jīng)審計(jì)物業(yè)合同銷售額累計(jì)約74.8億元。于本公告日期，本集團(tuán)的逾九成房地產(chǎn)項(xiàng)目按計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行。本集團(tuán)繼續(xù)確保項(xiàng)目竣工交付，同時(shí)整合資源盤活項(xiàng)目的建設(shè)和銷售，降低營(yíng)運(yùn)開支，全力設(shè)法改善流動(dòng)性。
實(shí)控人“割肉”還債
目前，中國(guó)奧園已經(jīng)完成全部的財(cái)報(bào)披露，為復(fù)牌交易鋪平了道路。而值得注意的是，就在中國(guó)奧園披露2022年財(cái)報(bào)前一天，其境外重組迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
7月2日晚間，中國(guó)奧園發(fā)布債務(wù)重組公告稱，中國(guó)奧園已與境外優(yōu)先票據(jù)持有人組成的臨時(shí)小組就境外債務(wù)全面重組的主要條款達(dá)成協(xié)議，境外主要債權(quán)人同意重組支持方案并簽署重組協(xié)議。公開資料顯示，截至2022年末，中國(guó)奧園的境外有息負(fù)債約428.18億元，其中291.43億元為債權(quán)人相互協(xié)議的一部分；境內(nèi)計(jì)息負(fù)債總額約為662.32億元。
根據(jù)重組方案，中國(guó)奧園將發(fā)行新的融資工具對(duì)原債券進(jìn)行置換，包括4支共計(jì)23億美元新債務(wù)工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，及16億美元永續(xù)債。
其中，中國(guó)奧園全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited擬發(fā)行三支共計(jì)18億美元新債務(wù)工具，還本/到期日始自2026年9月至2031年9月，票據(jù)現(xiàn)金利率將為每年7.5%—8.8%。
同時(shí)，中國(guó)奧園擬發(fā)行5億美元新債務(wù)工具，到期日為2031年9月，票據(jù)實(shí)物支付利率將為每年5.5%；以及擬新發(fā)行10億股普通股，連同目前中國(guó)奧園實(shí)控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干合資格債權(quán)人。
據(jù)悉，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為中國(guó)奧園“權(quán)益”入賬。連同方案中的債轉(zhuǎn)股，若重組方案完成，中國(guó)奧園的凈資產(chǎn)將顯著增加不低于36億美元，資產(chǎn)負(fù)債率則顯著改善。
中國(guó)奧園指出，公司與債權(quán)人小組協(xié)商一致標(biāo)志著其得到奧園現(xiàn)有票據(jù)持有人的大力支持，亦是通過友好協(xié)商整體解決公司重大境外債務(wù)的一個(gè)重要里程碑。重組方案完成后，中國(guó)奧園將實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)，為所有利益相關(guān)者創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值。
同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，債務(wù)重組、年報(bào)刊發(fā)，都是為了沖刺復(fù)牌而做準(zhǔn)備。例如融創(chuàng)在公布債務(wù)重組進(jìn)展后，就先后發(fā)布了兩份財(cái)報(bào)，并最終在不到半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)陸續(xù)達(dá)成復(fù)牌指引要求恢復(fù)上市。
而劉水則表示，“境外債務(wù)重組方案的主要條款達(dá)成一致，標(biāo)志著奧園境外債務(wù)問題取得重要里程碑進(jìn)展。大股東轉(zhuǎn)讓較大份額股權(quán)用于還債，一方面，表明大股東還債的誠(chéng)意和決心，用較大的股權(quán)份額用于債務(wù)重組。另一方面，新發(fā)10億普通股，大股東轉(zhuǎn)讓4億股，股權(quán)量較多，也為控制權(quán)生變埋下隱患。”
據(jù)了解，目前中國(guó)奧園的總股本約為29.66億股，其中郭梓文家族合計(jì)持有約16.61億股，持股比例達(dá)56.01%。等重組方案完成后，中國(guó)奧園的總股本變?yōu)?9.66億股，郭梓文家族的持股量則減少至12.61億股，持股比例降至31.8%。
在重組方案里，計(jì)劃新發(fā)行的10億股，加上郭氏家族承諾轉(zhuǎn)讓的4億股，將轉(zhuǎn)讓給若干合資格債權(quán)人。這也意味著，重組完成后，上述若干合資格債權(quán)人將合共持有中國(guó)奧園約35.3%的股權(quán)。
不過，中國(guó)奧園方面人士向記者表示，重組方案成功實(shí)施后，郭梓文仍為公司的第一大股東及實(shí)控人，這是主要債權(quán)人的底線要求。
而中國(guó)奧園預(yù)計(jì)，于未來十年左右，集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期產(chǎn)生累計(jì)無(wú)杠桿自由現(xiàn)金流總額約為643億元?，F(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目于未來十年左右償還項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)后產(chǎn)生的累計(jì)現(xiàn)金凈額預(yù)計(jì)約為185億元。于未來十年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，集團(tuán)考慮根據(jù)市場(chǎng)情況和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況逐步出售部分境內(nèi)及境外資產(chǎn)，出售所得款項(xiàng)凈額（扣除抵押債務(wù)還款后）預(yù)計(jì)約為80億元至138億元。
同時(shí)，中國(guó)奧園在7月2日發(fā)布復(fù)牌進(jìn)展公告中稱，已完成本金逾327億元現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的展期，另有其他境內(nèi)融資安排展期工作已進(jìn)入與境內(nèi)債權(quán)人的協(xié)商階段。
此外，中國(guó)奧園認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性和銷售壓力仍在持續(xù)，管理團(tuán)隊(duì)對(duì)集團(tuán)業(yè)務(wù)及所在市場(chǎng)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力很有信心。
（文章來源：華夏時(shí)報(bào)）
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