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中指研究院于6月29日發(fā)布的《2023年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與下半年趨勢(shì)展望》顯示，今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度提升。但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度購(gòu)房者置業(yè)情緒下滑，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。6月，5年期以上LPR下調(diào)對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定的積極效果，但對(duì)新房銷售的實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)作用較為有限，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力依然較大。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)11%。其中，一季度同比增長(zhǎng)接近20%，二季度與去年同期基本持平，6月單月同比降幅超20%，市場(chǎng)下行壓力加大。二手房方面，上半年，重點(diǎn)城市成交規(guī)模大幅提升。其中，一季度市場(chǎng)明顯升溫；進(jìn)入4月，購(gòu)房需求釋放動(dòng)能不足，二手房市場(chǎng)逐漸降溫，多地二手房掛牌量處于高位，進(jìn)一步影響了市場(chǎng)情緒；5月起，重點(diǎn)城市周度成交套數(shù)連續(xù)環(huán)比回落，6月中下旬成交量同比轉(zhuǎn)負(fù)。
土地市場(chǎng)方面，上半年，300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成，降至近十年來(lái)同期最低；核心城市優(yōu)質(zhì)地塊放量，帶動(dòng)樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。全國(guó)銷售承壓背景下，房企在核心城市補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)，局部城市土拍升溫，北京、杭州等城市多宗地塊競(jìng)拍至最高上限，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高。上半年，地方國(guó)資托底乏力，22城中拿地金額占比由上年的42%降至9%，央企國(guó)企仍是拿地主力，上半年拿地金額占比升至57%。
房地產(chǎn)政策方面，上半年各地政策仍保持寬松趨勢(shì)。從政策調(diào)控節(jié)奏來(lái)看，一季度政策出臺(tái)節(jié)奏相對(duì)穩(wěn)定，但5月以來(lái)各地政策出臺(tái)頻次減少，部分二線城市政策優(yōu)化力度增強(qiáng)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年上半年，全國(guó)有超百省市（縣）出臺(tái)政策超300條，公積金支持政策、購(gòu)房補(bǔ)貼是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。
中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前多數(shù)城市限制性政策已取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場(chǎng)下行趨勢(shì)。與此同時(shí)，5月主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有所轉(zhuǎn)弱，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，穩(wěn)地產(chǎn)的重要性更加突出。隨著二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)。因城施策方面，核心一二線城市政策有望適度糾偏；企業(yè)端有望繼續(xù)落實(shí)資金支持政策；“保交樓”資金和配套政策亦存在進(jìn)一步發(fā)力空間。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，2023年上半年，房企銷售業(yè)績(jī)略有好轉(zhuǎn)，但近兩個(gè)月購(gòu)房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力加大，企業(yè)資金回籠壓力亦在提升。疊加企業(yè)非銀融資改善并不明顯，年內(nèi)債務(wù)余額較高，企業(yè)資金壓力不減。在此背景下，中指研究院認(rèn)為，第一，房企需要加大營(yíng)銷力度，積極回籠資金，特別是在基本面相對(duì)較好且政策存在優(yōu)化預(yù)期的城市，應(yīng)把握政策窗口期積極營(yíng)銷。第二，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)愈發(fā)理性，也更加看重房企品牌、產(chǎn)品力、交付力等，企業(yè)只有提升自身綜合實(shí)力，才能贏得購(gòu)房者口碑。第三，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍競(jìng)爭(zhēng)加大，企業(yè)投資也可在審慎研判前提下適度關(guān)注二線近郊或熱點(diǎn)三四線城市地塊。除此之外，伴隨著行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房企積極探索新的發(fā)展模式，拓展代建業(yè)務(wù)、提升服務(wù)能力等將有利于提升市場(chǎng)占有率，掌握市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)。
（文章來(lái)源：上海證券報(bào)·中國(guó)證券網(wǎng)）
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