隨著北京6月最后一次土拍落槌，京投發(fā)展以50億元摘得豐臺(tái)區(qū)地鐵19號(hào)線新宮車輛段地塊。無需質(zhì)疑，該項(xiàng)目將被頭頂“TOD領(lǐng)軍者”光環(huán)的京投發(fā)展，打造成北京下一代TOD產(chǎn)品的代表作。
唯一的懸念，則是擁有優(yōu)勢(shì)資源、先進(jìn)理念、核心技術(shù)的京投發(fā)展，在提出“TOD智慧生態(tài)圈”理念后，在缺乏追趕者的背景下，如何“革自己的命”。人們好奇，高喊“從產(chǎn)品中心主義向用戶中心主義轉(zhuǎn)變”口號(hào)的京投發(fā)展，如何以“慢閃思維”理念，為新項(xiàng)目注入新的生活方式與產(chǎn)品活力？
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京城版圖再擴(kuò) TOD領(lǐng)軍者的進(jìn)擊
6月最后一批土拍剛剛落下帷幕，其中，京投發(fā)展以50億元底價(jià)摘得豐臺(tái)區(qū)地鐵19號(hào)線新宮車輛段綜合地塊，頗為引人關(guān)注。該地塊區(qū)位、交通、環(huán)境等素質(zhì)均屬上乘，但作為車輛段綜合利用項(xiàng)目，地塊建設(shè)專業(yè)性高、施工難度大，資金占用高，讓開發(fā)成本陡增，一眾企業(yè)望而卻步。
對(duì)此，外界評(píng)價(jià)，新地塊將鞏固京投發(fā)展在TOD項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)各地鐵公司正在加大在TOD項(xiàng)目開發(fā)的投入，該領(lǐng)域也成為土地市場(chǎng)上的拿地新勢(shì)力。其中，在2022年，權(quán)益拿地金額百強(qiáng)企業(yè)中，有8家地鐵公司上榜，超過2021年和2020年全年上榜的地鐵公司數(shù)量之和。
據(jù)中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)披露，包括北京、青島、成都、重慶、西安等在內(nèi)的主要城市，都提出了“建設(shè)軌道上的城市”的目標(biāo)，TOD被越來越多的城市確立為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。城市軌道建設(shè)和隨之而來的巨大客流量，給以地鐵車場(chǎng)上蓋、地鐵站點(diǎn)開發(fā)為主的TOD發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展空間，成為TOD持續(xù)增長(zhǎng)的藍(lán)海。
資料顯示，京投發(fā)展2009年率先進(jìn)入城市軌道交通TOD模式領(lǐng)域。從軌道物業(yè)減震降噪技術(shù)研究開始，到后來不斷豐富TOD項(xiàng)目開發(fā)模式內(nèi)涵。經(jīng)過十余年來的深耕實(shí)踐，今天的京投發(fā)展在資源優(yōu)勢(shì)、先進(jìn)理念、核心技術(shù)與合作經(jīng)驗(yàn)上都走在了行業(yè)的前列。
西華府、琨御府、公園悅府、嵐山、無錫愉樾天成、北熙區(qū)……京投發(fā)展先后成功開發(fā)多個(gè)TOD項(xiàng)目。在北京大本營(yíng)，項(xiàng)目涉及地鐵9號(hào)線、6號(hào)線、10號(hào)線，到8號(hào)線、16號(hào)線。作為早期入局并深耕TOD細(xì)分賽道的京投發(fā)展，正在迎來快速發(fā)展契機(jī)。
用戶中心主義為TOD注入新生活方式
TOD（transit-oriented development）源自上世紀(jì)90年代美國(guó)，基于對(duì)城市郊區(qū)蔓延的反思，其設(shè)計(jì)原則包括沿交通沿線進(jìn)行填充式開發(fā)、將城市功能建筑依托交通線連接、高密度建筑群組合的生態(tài)空間，協(xié)調(diào)城市發(fā)展帶來的擁堵和用地不足的矛盾。
作為深耕TOD模式的房企，京投發(fā)展倡導(dǎo)高質(zhì)量與可持續(xù)的人、城、境、業(yè)融合發(fā)展，以地鐵車場(chǎng)上蓋綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì)，串聯(lián)起效率、活力和新的生活方式。
在北京地鐵6號(hào)線與10號(hào)線換乘的慈壽寺站，琨御府以社區(qū)微循環(huán)、內(nèi)外強(qiáng)鏈接實(shí)現(xiàn)區(qū)域貫通，徹底改變當(dāng)?shù)亟煌ǜ盍褷顟B(tài)，為居民打開了地鐵一體化集約生活圖景；地鐵8號(hào)線平西府站上的公園悅府實(shí)現(xiàn)地鐵上方架空整層園林及商業(yè)配套的高難規(guī)劃，為4600多戶家庭打造了60萬平米都市軌道公園城；嵐山位于地鐵16號(hào)線北安河站，項(xiàng)目將車輛段與西山自然環(huán)境融合，帶動(dòng)了西部區(qū)域職住平衡與產(chǎn)業(yè)活力……
通過對(duì)標(biāo)桿項(xiàng)目的開發(fā)，京投發(fā)展實(shí)現(xiàn)了TOD產(chǎn)品不斷迭代，并提出“TOD智慧生態(tài)圈”理念，不斷提高城市運(yùn)營(yíng)效能、地鐵市場(chǎng)話語權(quán)以及市民幸福效率。
但隨著時(shí)間推移，在TOD項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域，技術(shù)壁壘不再是決定性因素。而且，以往TOD產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)對(duì)城市、對(duì)地鐵、對(duì)企業(yè)帶來的價(jià)值，往往忽視了對(duì)“人”的關(guān)照。
為避免身處其中的“人”面臨與自然環(huán)境的疏離、情感生活的匱乏和精神生活的單調(diào)，京投發(fā)展提出從企業(yè)視角轉(zhuǎn)向用戶視角，把TOD項(xiàng)目開發(fā)與生活方式結(jié)合，開啟由產(chǎn)品中心主義到用戶中心主義、單維價(jià)值創(chuàng)造向多維價(jià)值創(chuàng)造、功能化產(chǎn)品向生活方式轉(zhuǎn)移的探索與實(shí)踐。
這與簡(jiǎn)·雅各布斯在《美國(guó)大城市的死與生》一書中的觀點(diǎn)頗為相似。她指出，城市空間既可以是賞心悅目的風(fēng)景，也可以是經(jīng)濟(jì)資源。它越是融合日常生活的多樣性和各類人群，就越能隨時(shí)得到包括經(jīng)濟(jì)上各種支持，促使其更加成功。得到支持和獲得活力的公園和街區(qū)也將以優(yōu)雅的環(huán)境和舒適的氛圍回報(bào)人們。
位于東壩第四使館區(qū)的北熙區(qū)是京投發(fā)展“用戶中心主義”最新落地項(xiàng)目。在地鐵3號(hào)線和12號(hào)線等多軌交匯平臺(tái)上，北熙區(qū)在構(gòu)建成長(zhǎng)、立體、高效、集約式社區(qū)空間，打造與城市未來同頻的下一代生態(tài)圈大城范本的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)對(duì)人的關(guān)懷。
例如，利用上蓋天然產(chǎn)生的城市高差，豐富設(shè)計(jì)視角，通過城市尺度下的人行視角、花園尺度下的美學(xué)視角、共享尺度下的街區(qū)視角，被塑造成區(qū)域最具活力的有機(jī)體；多維度的慢行鏈接系統(tǒng)，形成合理連接蓋上和地面并與城市連接的多重優(yōu)化解決方案。
基于城市尺度下的人行視角設(shè)計(jì)，形成社區(qū)多重入口，讓北熙區(qū)居民可以直接從地鐵通道回家，或穿行城市微中心商業(yè)，讓歸家和出行變得愉悅；而從花園尺度下的美學(xué)視角出發(fā)，通過多樣化的生態(tài)空間，利用垂直綠化，為人們提供自然親和的綠色場(chǎng)所。北熙區(qū)提煉出40個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，融入強(qiáng)烈的人文藝術(shù)、生活方式等功能屬性，營(yíng)造“社區(qū)在公園之中，公園在社區(qū)之內(nèi)”的意境。
“慢閃思維下”的TOD5.0
“新建的城市街區(qū)通常人際關(guān)系單薄，缺少交融。人際交往無法機(jī)械復(fù)制，只能隨時(shí)間在各種范圍內(nèi)累積。”雅各布斯認(rèn)為小范圍的交往才能賦予街區(qū)最大活力，但她對(duì)通過規(guī)劃強(qiáng)制創(chuàng)造交往場(chǎng)所并不樂觀。
但在京投發(fā)展眼里，新的TOD模式正是要解決人地關(guān)系疏離冷漠，避免人造空間和景物缺乏動(dòng)人內(nèi)涵，從而讓人與城市形成共有共生機(jī)制，讓多元多樣的資源共存共榮。因此，通過打造大量集中式開放TOD街區(qū)，才能為超級(jí)場(chǎng)景提供無限可能，從而實(shí)現(xiàn)人與城市之間的親近與互動(dòng)。
實(shí)際上，在打造北熙區(qū)之前，京投發(fā)展已嘗試“以用戶主義為中心”的創(chuàng)新。而位于門頭溝的檀谷及慢閃公園正是這項(xiàng)實(shí)驗(yàn)的陣地。
慢閃公園用策展邏輯，邀請(qǐng)生活方式品牌來展演，形成未來生活微縮樣本。新消費(fèi)、文化、藝術(shù)、影視等跨領(lǐng)域人士都成為檀谷主理人。這些跨界資源與用戶以聯(lián)動(dòng)方式形成價(jià)值共創(chuàng)，最終將場(chǎng)景營(yíng)造與內(nèi)容創(chuàng)作形成有機(jī)鏈接。
京投發(fā)展總裁高一軒認(rèn)為，打造TOD產(chǎn)品，除了關(guān)注地段、交通配套在“硬價(jià)值”外，應(yīng)該為生活提供更多“情緒價(jià)值”，強(qiáng)調(diào)人的愉悅感、幸福感和滿足感。
例如在北熙區(qū)，京投發(fā)展將打造一個(gè)連接住宅和城市的中間尺度，集合日常社交、運(yùn)動(dòng)、藝文等生活內(nèi)容的“第三空間”——綠谷。綠谷是一條連接北崗子站和東風(fēng)站城市微中心的人文街區(qū)。它既是連接站點(diǎn)間的慢行系統(tǒng)，也是與生活緊密相連的人文角落，既是城市客廳，也是人情匯聚節(jié)點(diǎn)。這里將營(yíng)造充滿樂趣的日常風(fēng)景、親切溫暖的“鄰里”，以及豐盛多元的生活方式。
城市需要新視野和未來，需要?jiǎng)?chuàng)意和想象空間，需要人心、期許、寄托與想象。京投發(fā)展的TOD項(xiàng)目開發(fā)理念從強(qiáng)調(diào)效率，到尋求用戶精神共鳴，讓身在其中的每個(gè)人能體會(huì)到便利與關(guān)照。在“慢閃思維”下，京投發(fā)展的迭代升級(jí)版本正將未來城市的理想生活寫進(jìn)現(xiàn)實(shí)。
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