距離首批公募REITs上市已滿兩年，而REITs作為一種新興金融產品也受到了各大機構的追捧。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，已獲批的28只公募REITs募集資金總額超過924億元。
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機構投資者持有公募REITs占比高
公募REITs一直以來備受機構投資者的關注。在目前已獲批的28只公募REITs中，無論是首發(fā)和擴募，券商均積極參與了認購行動。
近期，首批公募REITs成功擴募上市。據(jù)上市交易公告書顯示，中金普洛斯REIT本次擴募發(fā)售募集資金總額約為18.53億元（不含募集期利息），擴募發(fā)售基金份額共計4.38億份，有效認購戶數(shù)17戶。其中，券商及其資管子公司等占據(jù)5席，包括渤海匯金、華金證券、中信證券、國聯(lián)證券等在內的認購對象合計認購1.77億份，占總發(fā)行份額的40.50%；按4.228元的認購價格計算，認購金額達7.50億元。而其他認購對象背后也不乏券商的身影，如招商財富為招商基金全資子公司，招商證券則持有招商基金45%的股權。
此外，博時蛇口產園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT兩只REITs此次擴募發(fā)售的認購對象中也出現(xiàn)了中信證券、華泰證券、國泰君安證券、上海證券、安信證券等多家券商及券商資管產品的身影。
從投資者結構來看，公募REITs的機構投資者持有占比較高。據(jù)中金公司研報統(tǒng)計，截至2022年末，機構投資者持有比例平均為92.3%。從2022年末各項目流通盤前十大投資機構類型來看，券商自營、資管及保險機構占前十大投資機構持倉總額的比例較高，平均分別為43.8%、28.8%及16.9%。
談及券商等機構投資者對公募REITs青睞有加的原因，RCREIT（REITs研究中心）主任劉洋對《證券日報》記者分析稱：“一方面，投資REITs可助力機構投資者優(yōu)化資產配置。REITs資產與其他金融資產相關性較低，有助于機構投資者實現(xiàn)資產的多元化、分散化配置。且基礎設施類資產及不動產具有較高的準入門檻，REITs為機構投資者參與基礎設施及不動產市場投資提供了便利渠道，有效助力其投資組合前沿向外延伸；另一方面，投資REITs有助于提升機構投資者經(jīng)營穩(wěn)健度，促進長期價值投資?！?/p>
看好公募REITs后市發(fā)展
不容忽視的是，近期公募REITs市場表現(xiàn)波動較大，今年以來，已上市的27只公募REITs產品均出現(xiàn)不同程度的下跌。
中信證券認為，導致REITs市場深幅調整的因素主要有三點：一是參與REITs的機構投資者尚不豐富，部分投資者對現(xiàn)金分派波動容忍度太低；二是宏觀經(jīng)濟對不動產和基礎設施的影響相對后周期；三是漸進發(fā)展中的REITs市場，作為大類資產而言，流動性偏低，市值規(guī)模偏小。
“近期REITs市場波動較大，主要原因在于我國REITs市場發(fā)展尚處起步階段，市場流通盤較小，對REITs估值定價邏輯尚未成熟，對REITs定價偏差易導致價格異常波動?！眲⒀笳J為，此外，機構投資者對REITs熟悉度較低、對其底層資產的認識理解尚未非常成熟，機構行為及偏好一致性較強。在當前流動性有限的REITs市場，受到較為單一結構的機構投資者趨同投資行為影響，從而放大了市場波動。
不過業(yè)內人士仍對公募REITs的發(fā)展持有信心。中金公司表示，相信市場各方對于現(xiàn)存的一些重點發(fā)展挑戰(zhàn)已有共識。這其中包括常態(tài)化發(fā)行機制的效率優(yōu)化、二級市場投資者結構與流動性優(yōu)化、獨立立法的推進、信息披露的進一步完善等等。
中信證券認為，當前REITs市場的估值已經(jīng)具備了相當?shù)奈?，尤其是產權類REITs的預期現(xiàn)金分派率已經(jīng)明顯高于長端利率和部分藍籌股票的股息率水平。
劉洋表示：“雖然近期的持續(xù)下跌，讓REITs市場的景氣度有所削弱，不過，隨著經(jīng)濟復蘇預期的逐步實現(xiàn)和REITs估值定價體系的完善，REITs的中長期配置價值將進一步凸顯?！?/p>
對于REITs市場后續(xù)的發(fā)展與期待，劉洋建議，一是要推動REITs市場建立市場化的估值定價體系。完善信息披露機制，平衡公募REITs一級市場發(fā)行估值和二級市場估值，讓各個環(huán)節(jié)的參與者達到共贏，從而吸引更多投資者參與；二是機構投資者要建立完善REITs投研框架、提升REITs投研能力；三是持續(xù)加強REITs投資者教育、豐富REITs投資者結構，推動REITs市場高質量發(fā)展。
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