(資料圖片)
“這要是放在去年，我不敢想象自己能上車新房?！?br>
身邊一個同事長青，欣喜若狂地告訴我，積分只有60分出頭的他，上車熱門板塊的熱門盤閔行吳涇的公園1872
此時此刻，站在7月初的這個年中節(jié)點
長青作為一個身邊的真實個案，他的幸運(yùn)也讓我想要去復(fù)盤，今年上半年上海新盤的數(shù)據(jù)
透過數(shù)據(jù)，我們看到了幾個
對于很多在上海的打新客戶來說，還比較重要的信號
01
第一個信號：積分雙降
明顯感受得到，今年來自上海新盤積分觸發(fā)率和平均積分的雙降低
如長青所說，他之所以能夠在年中上車新盤，而且還是吳涇的熱門盤，其實得益于上海新盤今年積分全面降低的趨勢
通過幾個維度的數(shù)據(jù)來看，也是如此
2023年上半年，截至目前為止，上海一共推出了五個批次的新盤，總計133個項目，3萬4千多套房源的供應(yīng)
總的供應(yīng)量不算多，尤其和上海平均一年8-9萬的新房成交量相比，可說推盤的節(jié)奏并不快
但是我們首先要關(guān)心的是積分維度，這是我們在上海買新房，除了價格預(yù)算之外，對普通人來說最大的門檻
所以，通過把各個批次的新房積分觸發(fā)率統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)
第一件事，積分觸發(fā)率在降低
這是我們把第一到第五批次，觸發(fā)積分盤/總供應(yīng)新盤數(shù)量后得到的數(shù)據(jù)
可以看到，以總體情況來看，整體觸發(fā)概率是%
今年五個批次對比，第一批次積分觸發(fā)率60%、第二批次積分觸發(fā)率28%、第三批次34%、第四批次43%、到了第五批次，僅僅只有8%了
上海第五批次的26個新盤里，只有2個盤觸發(fā)了積分，分別是建發(fā)璟院和象嶼招商公園1872
這是上海實行積分制以來，新盤認(rèn)購情況最冷的一次
為什么
我們把去年全年上海各個批次新盤的積分觸發(fā)情況，也同步拉出來
去年累計每個批次觸發(fā)積分制的樓盤，基本都在8-10盤左右，積分觸發(fā)的概率平均在40%上下
第二件事，平均積分也同步降低
今年至今，上?？偣灿?3盤觸發(fā)積分，平均積分為分
去年，上海新盤里，一共111盤觸發(fā)積分，平均積分分
從平均積分的角度看，今年新盤的平均積分有逐漸下滑的趨勢
第三件事，熱門紅盤的單盤積分下滑
這里我們舉三個案例，大家感受那些紅盤，現(xiàn)在的積分情況
象嶼招商公園1872，從一批次的到四批次的，降了3分
越秀保利嘉悅云上，從今年一批次的，到四批次的，降了4分
招商虹橋公館3期從三批次的到四批次的，降25分，第五批次，甚至都不要積分了
現(xiàn)在在上海買新房，除非是倒掛極為熱門的市區(qū)盤，對大部分購房者來說，他們將不再被積分所束縛
我的同事長青，也就是在這樣的信號下，帶著碰一碰運(yùn)氣的心態(tài)
認(rèn)購了去年和今年都大熱的吳涇新盤招商象嶼公園1872，沒想到居然上車了
這樣的沒想到，大概就是有關(guān)今年上海新盤的第一個信號
02
第二個信號：部分大熱板塊，潮水褪去
那些曾經(jīng)大熱的板塊，肉眼可見的變得熱度不再了
首當(dāng)其沖的：徐涇
徐涇作為大虹橋熱度最高的板塊，曾經(jīng)在這里引發(fā)的打新潮，一波又一波
但是大家知道，今年徐涇新盤的數(shù)據(jù)嗎
不僅供應(yīng)全面跟不上，目前為止，也只有兩個盤開盤，蟠龍府和虹橋公館3期
而且認(rèn)購率和積分在全面下滑，平均積分只有47分，甚至虹橋公館3期，現(xiàn)在都不要積分就能買了
那回過頭看，前兩年的的徐涇新盤的數(shù)據(jù)，大概是想不到還有這一天的
有多火呢，大概感受下，僅2022年徐涇板塊就開盤了21次
其中不乏有積分高達(dá)90分的現(xiàn)象級紅盤蟠龍?zhí)斓?，還有積分達(dá)到68分、77分的大熱盤虹橋璀璨公館、蟠龍府等等
但是今年的徐涇，70-90的高積分盤集體消失，曾經(jīng)觸發(fā)積分的盤虹橋公館，不要積分也能買
徐涇的熱度和聲浪，今年和去年相比，實在是不能比了
第二個潮水褪去的板塊：前灘
這是今年的前灘新盤認(rèn)購情況，唯一的獨苗，世紀(jì)前灘天御，誰能想到，前灘也不要積分了
如果把21年到現(xiàn)在，前灘認(rèn)購的新盤整理出來
尤其是對于那些低積分選手來說，今年的可選擇性要比前兩年高出不少
五大新城不要積分了，大虹橋吳涇甚至前灘，低分也可以去搖號試試看了
所以，這個窗口期的來臨，最大的就是利好那些低分客戶
不管你是上車第一套，還是要改善置換
就像我的同事長青那樣，就是嗅到了新房的這些信號
原本覺得自己在上海，只能買到老破小或者動遷房這種品類產(chǎn)品的，現(xiàn)在沒想到搖中了一套熱門新房
2023年的新房市場上存在著各種各樣的機(jī)會，只要你愿意選擇出去看出去選
這樣的沒想到，或許也會發(fā)生在各位身上
.真.叫.盧.俊.的.地.產(chǎn).觀
到今年為止，前灘一共認(rèn)購了5個項目，基本上開一個火一個，積分最低也要87分，最高達(dá)到100分
大家都開玩笑說，大概只有“社保巨子”，才配得上認(rèn)購前灘的樓盤
而今年，即便是低分選手，居然都能在前灘打新盤，這么一對比，也是相當(dāng)魔幻了
可見上海新盤市場在今年變幻之快，已經(jīng)完全不能用過去的經(jīng)驗來判斷了
今年還有哪個板塊，依舊火爆：徐匯濱江、唐鎮(zhèn)
我們從上海新盤的數(shù)據(jù)中，看到部分熱門板塊潮水退去的信號，同樣也找了一些依舊堅挺的板塊
2023年在上海的徐匯濱江創(chuàng)造了積分制以來的最高積分，來自百匯園
而徐匯濱江也成為了目前上海新房板塊里，在2023年依舊維持熱度，甚至還要高于往年的少數(shù)板塊之一
今年，新盤能夠延續(xù)熱度板塊，唐鎮(zhèn)
自2021積分制新政后，所有唐鎮(zhèn)新盤都曾觸發(fā)過積分
最高分是之前的浦發(fā)唐城分，而這次第四批次的華發(fā)半島華庭，高達(dá)分，創(chuàng)下唐鎮(zhèn)入圍分的新紀(jì)錄
所以，數(shù)據(jù)給到的我們的第二個信號，其實就是，你以為很熱的板塊，現(xiàn)在也出現(xiàn)了走下坡的趨勢
03
第三個信號：分化加劇
數(shù)據(jù)上看，上海郊區(qū)新盤，目前陷入了去化困境
我們團(tuán)隊每周一例會的時候，總會盤點上周上海新盤的去化情況
而從最近兩次的數(shù)據(jù)盤點中，我越來越感受到
上海郊區(qū)新盤如今的難賣的程度
這是今年6個月其中兩周，新盤開盤去化的數(shù)據(jù)統(tǒng)計
可以看到，新盤去化率在降低的同時，也越來越往兩極化發(fā)展了
像崇明、臨港、金山這樣的郊區(qū)板塊，除了重點發(fā)展的五大新城，有些板塊去化率甚至連10%都不到
所以，我們把今年上半年的關(guān)于新盤的環(huán)線數(shù)據(jù)也統(tǒng)計了下
今年上半年，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)共認(rèn)購了5個新盤，觸發(fā)積分盤達(dá)到了4個，平均認(rèn)購率近300%
而中環(huán)內(nèi)的28個項目，只有約一半觸發(fā)了積分，到了外環(huán)外就更加明顯，只有不到30%的項目觸發(fā)了積分，認(rèn)購率也跌至117%左右
如果把這些數(shù)據(jù)放在地圖上，或許你會對上海新盤如今的冷熱不均有更多感受
可以明顯的看到，上海外環(huán)外的新盤認(rèn)購率很低，平均只有117%，這也是為什么我們說
上海遠(yuǎn)郊的新盤，此時此刻，陷入了去化的困境
而郊區(qū)新盤熱度為什么在今年陷入困境
我們從供應(yīng)的角度看，原因也可以窺見一二，伴隨著前兩年上海對外環(huán)外土地的大量供應(yīng)，尤其是臨港的供應(yīng)量為最甚
因此今年上半年我們看到，郊區(qū)新盤的供應(yīng)占比非常大，達(dá)到了74%
在同一時間內(nèi)大量的新盤進(jìn)入市場，導(dǎo)致了熱度分流
還有一個原因，關(guān)于如今的客戶
我們在郊區(qū)踩盤的時候，也觀察過，遠(yuǎn)郊的客戶群體無非是兩類人
一種是本地置換，隨著新盤的不斷推出，手里有錢的，該置換的土著，基本都已經(jīng)置換了
另外一種，就是新涌入的外地人，對于外地人來說，此時此刻買房對于他們來說風(fēng)險性更大，因為行情，導(dǎo)致觀望的情緒變濃
所以從認(rèn)購率的冷熱不均，我們感受到了如今上海新盤
外環(huán)郊環(huán)都出現(xiàn)了去化的困境，但是內(nèi)環(huán)內(nèi)的倒掛盤，一個要比一個火
這也讓我們看到，上海新盤市場的魔幻所在
這里永遠(yuǎn)不缺有購買力的打新客戶，反而現(xiàn)在讓人感到有點擔(dān)憂的是，似乎市場比較缺的是，一批又一批的剛需客戶
04
第四個信號：窗口期
但可以肯定的是，從各種數(shù)據(jù)上看，如今在上海買新房，確實是一個窗口期
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