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摘要 在今年的市場寒冬的考驗(yàn)下，鄭州房價(jià)將呈現(xiàn)分水嶺態(tài)勢，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者愈弱。

?年關(guān)將至，又到打響年末收官戰(zhàn)的時(shí)刻。許多房企為了年底回款，沖刺銷售目標(biāo)，紛紛推出各種打折促銷手段，特價(jià)房層出不窮。但在整體下行的行情下，也有一些“逆市上揚(yáng)”的房源，不降反漲。

上周末鄭州5項(xiàng)目開盤，碧桂園云鏡卻在疲態(tài)盡顯的市場中顯得格外搶眼：首開推出160套房源，成交145套，去化率達(dá)到91%。為什么該項(xiàng)目會如此熱銷，仔細(xì)研究也不難發(fā)現(xiàn)其原因：金水區(qū)花園路國基路，雙地鐵，學(xué)區(qū)完善。由此可見，核心區(qū)域加上成熟配套，在市場上的需求還是比較“剛”的。

顯然，在今年的市場寒冬的考驗(yàn)下，鄭州房價(jià)將呈現(xiàn)分水嶺態(tài)勢，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者愈弱。

選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

對于置業(yè)者來說，就要重新調(diào)整購房邏輯了，要選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。一般來說優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都有幾個(gè)不可或缺的共性：

稀缺資源

【資料圖】

產(chǎn)品過硬

品牌兌現(xiàn)力

稀缺資源就是手里的一張好牌，過硬的產(chǎn)品和品牌兌現(xiàn)力就是如何把手里的牌打好。老城區(qū)寸土寸金的土地供應(yīng)和成熟的配套，成就了三環(huán)內(nèi)的稀缺資源，今天就來盤一盤主城區(qū)即將入市價(jià)格堅(jiān)挺樓盤。

老城區(qū)改善盤年底集中入市

未來天奕

主城區(qū)CEO盤。位于東風(fēng)路經(jīng)二路交匯處，眺望東風(fēng)渠，位置絕佳。據(jù)說從建筑外形到戶型設(shè)計(jì)再到室內(nèi)裝修，都由大師李瑋珉操刀設(shè)計(jì)。主力戶型為160m2—580m2大平層四房產(chǎn)品，精裝修交付，產(chǎn)品設(shè)計(jì)豪華，周邊生活配套成熟，出行便捷。開發(fā)商也確實(shí)是使出了洪荒之力，將主城區(qū)的標(biāo)桿豪宅。但項(xiàng)目的容積率略高，周邊人群密集，環(huán)境不純粹?，F(xiàn)在市場低迷，打造這樣的豪宅產(chǎn)品，也需要實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，目前該項(xiàng)目的開發(fā)商還沒有打造豪宅的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目到底如何，還需要落地之后才能知曉。

萬科古翠隱秀

效果圖

杭州古翠隱秀

位于經(jīng)二路與紅專路交匯處，向北有農(nóng)業(yè)路快速路，出行相對便利。這是萬科在金水主城區(qū)繼世階之后的又一改善作品。目前所了解到的信息是將打造主城區(qū)的改善項(xiàng)目，純粹大平層，主力戶型是188平方米，對外釋放的還有147平方米、175平方米、225 平方米、248平方米。對于改善產(chǎn)品來說，萬科操盤本身就是一張王牌。不過看地塊，劣勢是顯而易見的，地塊較不規(guī)則，是今年6月份集中土拍萬科拿到的地塊。這個(gè)項(xiàng)目的思路是來源于杭州的古翠隱秀，但不同于杭州靜謐歸隱的氣質(zhì)，主城的城市病比如噪音堵車等問題也會面臨。

敏捷江山譽(yù)

項(xiàng)目同未來天奕、萬科古翠隱秀一樣，都是位于金水區(qū)核心區(qū)域。該項(xiàng)目是敏捷和銀基合作拿下的地塊，銀基是河南老牌房企，但這個(gè)敏捷也是來頭不小。敏捷集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，全國百強(qiáng)房企，之前在鄭州開發(fā)的項(xiàng)目僅有2020年拿下的鞏義錦繡源筑項(xiàng)目。敏捷江山譽(yù)位于緯四路未來路交匯處，打造住宅兼容商業(yè)項(xiàng)目，容積率偏高，周邊醫(yī)療資源豐富，但是嘈雜擁擠。項(xiàng)目定位剛改，精裝交付，目前的戶型有89平方米、109平方米、125平方米、139平方米。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)介紹，目前5#樓即將入市，該棟樓的得房率較高，整體在80%以上。未來路沿線已經(jīng)好久沒有新盤出現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目作為敏捷正式入鄭的第一盤，首開會更注重口碑和影響力。

金茂未來府

金茂未來府是金茂在6月土拍中，以溢價(jià)30%，樓面價(jià)10226元/㎡拿下經(jīng)開9號地。位于經(jīng)開第五大街和南三環(huán)的西北側(cè)，離南三環(huán)較近，出行方便。在目前的市場上，經(jīng)開老城區(qū)也成了房企的香餑餑。交通便利，配套齊全，離東區(qū)的距離比較近，承接?xùn)|區(qū)外溢人群。這個(gè)項(xiàng)目延續(xù)金茂主打的科技住宅，但與以往的豪宅產(chǎn)品定位不同，這次金茂設(shè)計(jì)了89平的小戶型，對于剛需來說，也有了上車金茂的機(jī)會。目前項(xiàng)目對外釋放的戶型的面積有：89平、113平、128平、145平和165平。目前，金茂部分項(xiàng)目出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)的情況，項(xiàng)目蓄客或受影響。

老城區(qū)價(jià)格站穩(wěn)2萬+

鄭州三環(huán)老城區(qū)云集大量的優(yōu)質(zhì)資源。學(xué)區(qū)方面，不管是省實(shí)驗(yàn)小學(xué)還是鄭州八中，省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，都是一位難求。完善的商業(yè)配套，正弘城，丹尼斯，更有充滿市井氣息的健康路夜市。醫(yī)療更不用說，單金水區(qū)就有10家三甲醫(yī)院。豐富的交通網(wǎng)，不管是公交線路，還是地鐵線，都途經(jīng)主城區(qū)。也正因這些，老城區(qū)生活便利，相比北龍湖，更有生活的煙火氣。

老城區(qū)因?yàn)槠浒l(fā)展成熟，資源集中，我們不得不面對老城區(qū)通病：人口膨脹，交通擁擠，景觀綠化少……例如鄭州金水區(qū)緯五路沿線，沿途有緯五路一小、二小，還有省人民醫(yī)院，省胸科醫(yī)院，每天擁擠嘈雜，堵車已經(jīng)成了常態(tài)。

任何樓盤都有優(yōu)缺點(diǎn)，但區(qū)位和成熟的配套也成為越來越多人置業(yè)的重要因素。

雖然今年的市場行情不好，反觀金水老城區(qū)很多老破小，很多二手房的掛牌價(jià)格仍在2萬以上?？梢娭鞒菂^(qū)的價(jià)格已經(jīng)在不知不覺中站穩(wěn)了2萬+?，F(xiàn)如今主城區(qū)的土地開發(fā)一塊，少一塊，在預(yù)算充足的情況下，還是選擇資源稀缺，有“剛性”支撐的樓盤作為首選，同時(shí)要考慮房企實(shí)力以及具有亮點(diǎn)的產(chǎn)品，這樣才有利于資產(chǎn)的增值。