由于房地產行業(yè)及金融環(huán)境，領地控股償還海外債務資金承壓。
(資料圖片)
01
違約
6月23日，領地控股（06999.HK）公告稱，此前已展期一年的美元債發(fā)生違約。
公告顯示，領地控股2022年6月24日根據交換要約發(fā)行金額為1.1943億美元的新票據，自2022年6月24日起按年利率12.0%計息，于2022年12月24日及2023年6月23日支付。
美元債違約公告
根據新票據的條款，新票據于2023年6月23日到期，領地控股于到期時未能支付有關本金將構成一項違約事件，于到期后30天寬限期屆滿時仍未能支付有關利息，亦將構成一項違約事件。
截至公告日，領地控股仍未支付新票據的全部本金額1.1943億美元及其應計及未付利息。
鑒于目前面對的挑戰(zhàn)，領地控股表示正考慮整體解決方案，以全體持份者的利益為依歸應對海外債務狀況。
一年前，2022年6月領地控股發(fā)行1.1943億美元新票據，以交換2021年票據的未償還本金額最少1.1億美元，交換要約的目的是再融資現(xiàn)有票據及改善公司的流動資金狀況。
也就是說，美元債展期一年后，領地控股的財務狀況并未好轉，最終發(fā)生實質性違約。
值得注意的是，在領地控股美元債交換要約前夕，“領地系”股票閃崩，其中領地控股單日暴跌84%，市值蒸發(fā)32億港幣，領悅服務（02165.HK）跌59.6%。
隨后，2022年9月曾有投資人向中國香港特別行政區(qū)高等法院提交一份就現(xiàn)有票據所產生總額為139.75萬美元的債務，而針對領地控股作出的清盤呈請，后因領地控股談判溝通暫時解除危機。
其實，早在2021年下半年，評級機構就提示了領地控股的流動性問題。
2021年10月，穆迪確認領地控股的“B2”公司家族評級(CFR)，并將其評級展望從“穩(wěn)定”調整為“負面”。
穆迪表示，由于消費者信心疲軟，領地控股的合同銷售額將在未來6-12個月下降，導致公司流動性減弱。
02
深陷危機
據官網介紹，領地集團創(chuàng)立于1999年，擁有國家一級房地產開發(fā)資質，形成以房地產開發(fā)、商業(yè)運營、酒店管理三駕馬車協(xié)同發(fā)展的多元化企業(yè)集團。
2020年12月，領地控股在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市，成為川系第一家港股上市房企。
領地控股官網
從股權結構看，領地控股是一家典型的家族企業(yè)，劉玉輝家族共同持有74.34%股份，為公司實控人。
其中，劉玉輝、劉策、劉浩威分別持有領地控股32.83％、32.83％以及32.84％的股份，劉玉輝是劉策和劉浩威的叔叔，劉策和劉浩威為堂兄堂弟關系。
股權結構圖
2022年，領地控股的銷售情況并不樂觀，其全年合約銷售金額為137.22億元，同比下降40.4%；合約銷售建筑面積為190萬平方米，同比減少約29.5%。
自2022年以來，領地控股再無新項目儲備，目前公司在售項目屈指可數(shù)，且都處于銷售末期，去化壓力巨大。
報告期內，領地控股收益為139.79億元，同比下降7.1%；毛利虧損19.996億元，較2021年的毛利29.081億元減少168.8%。
此外，領地控股歸屬于公司擁有人的虧損達41.5億元；凈虧損50.98億元，同比下降900.6%。
實現(xiàn)歸母凈利潤
從利潤率水平來看，由于銷售成本增長相對較大，截至2022年12月31日，領地控股毛利率約為-14.3%。
銷售毛利率
截至2022年末，領地控股總資產為540.24億元，總負債485.82億元，凈資產54.42億元，資產負債率89.93%。
可以看出，領地控股財務杠桿水平較高，近年來公司資產負債率波動攀升，處于高位存在較大杠桿風險。
財務杠桿
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，領地控股主要以流動負債為主，占總負債的90%，債務結構不合理。
截至相同報告期，領地控股流動負債有434.91億元，主要為其他流動負債，其一年內到期的短期債務有38.21億元。
值得注意的是，領地控股還有68.17億元應付款項和應付票據，其短期有息負債超百億。
相較于短債壓力，領地控股流動性緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有25.96億元，較2021年末腰斬，無法覆蓋短債，公司存在較大短期償債壓力。
此外，領地控股還有50.92億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計有43.92億元。
整體來看，領地控股剛性債務超80億元，主要以短期有息負債為主，帶息負債比為16%。
有息負債高企，領地控股的融資成本逐步上升。
2017年2020年，領地控股融資加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%以及10.4%。
從融資渠道看，領地控股主要依賴于借款、發(fā)債以及信托等方式融資。
值得注意的是，領地控股擁有較大的信托貸款融資規(guī)模，在融資和經營條件嚴峻情況下，其信托貸款的再融資風險增加。
2021年，由于籌資活動現(xiàn)金流入銳減，在償還大量負債后，領地控股籌資性現(xiàn)金流凈額首次出現(xiàn)凈流出，2021和2022年該指標分別為-30.61億和-46.95億元，說明其融資渠道遇阻，再融資壓力增大。
籌資性現(xiàn)金流凈額
另外，近年來領地控股少數(shù)股東權益增長較快，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。
總得來看，領地控股銷售持續(xù)疲軟、業(yè)績虧損，盈利能力持續(xù)下滑，對債務和利息的保障能力惡化；流動性緊張，短期償債壓力大；外部融資環(huán)境惡化，再融資壓力較大。
03
千億目標
1999年，劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟攜手創(chuàng)辦了領地控股的前身——眉山地區(qū)寶馬房地產開發(fā)有限公司。
2006年，領地將總部由樂山遷至成都，正式開始全國化擴張。
據悉，劉氏三兄弟是碧桂園高周轉模式的"擁躉"，領地從三線城市起家，也寄希望在三四線城市發(fā)力，完成規(guī)模成長的飛躍。
早在2017年，僅151.6億元銷售額的領地集團，就曾設定了2018年實現(xiàn)300億元、2019年千億元的銷售目標。
隨后，領地集團開始加速買地，在公開土地市場頻頻曝光。
同時，領地集團密集招募明星經理人加盟，包括金科老將姚科出任集團助理總裁兼品牌總經理，恒大集團前副總裁許曉軍出任總裁一職，這無疑給其千億目標注入了一陣"強心劑"。
2018年，領地集團300億元的目標沒有完成，但還是以235億元的銷售額排在第92位，首次進入百強之列。
2019年，領地集團銷售額也僅為247億元，連千億目標的邊都沒有摸到。
值得注意的是，在2017-2019年領地大干快上的三年時間，其凈負債率從60%上升140%，債務負擔加重。
后來，領地集團快馬加鞭謀求上市，意圖儲備更多彈藥，在規(guī)模擴張的這條道路上策馬揚鞭。
2020年底，領地集團最終成功港交所上市，但隨后公司人事變動頻繁。
領地控股上市圖片
2021年內，包括領地集團副總裁劉永旺、助理總裁兼品牌總經理姚科、成都區(qū)域總裁朱猛等多位高管先后離職。
隨后，行業(yè)步入寒冬，千億夢碎的領地，在其追夢過程中積累的負債，卻實實在在的高懸于頭頂，成了一把達摩克里斯之劍。
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