別再信謠了，任何時(shí)候還清房貸都是一樣的?。?！
央行降息了，這幾天關(guān)于提前還房貸的聲音又多了起來(lái)。網(wǎng)上一直有個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為房貸還款時(shí)間在1/3至1/2以前，提前還款最劃算。理由是，這個(gè)節(jié)點(diǎn)之前還的大部分是利息，后面還的都是本金。
(資料圖片僅供參考)
真的是這樣嗎？
我先說(shuō)結(jié)論：無(wú)論哪一年還清，你都占不到銀行任何便宜！
我們假定貸款100萬(wàn)，30年，利率4.9%，采用等額本息還款方式。那么，我們的月供是5307元，30年共還款191.06萬(wàn)，其中利息91.06萬(wàn)。
我們選取第5年、10年、15年和20年的還款節(jié)點(diǎn)對(duì)比：
大家從表格可以看到，不同的還款時(shí)間，所累計(jì)支付的利息比例是不同。比如還款十年，利息將近還了總利息的一半；到15年，還款進(jìn)度為一半，但付息比例達(dá)到了70%，后面15年只需償還30%的利息，確實(shí)前期還款的大部分都是利息。
但是，這并不意味著提前還款就最劃算。因?yàn)?，無(wú)論你怎么提前還款，其實(shí)銀行計(jì)息方式都沒有改變，每月利息=剩余貸款本金*貸款年利率/12，即當(dāng)月利息，是按照剩余本金來(lái)結(jié)清的。
因此，任何時(shí)候還清房貸都是一樣的！
而我們的房貸前期之所以付的利息多，那是因?yàn)榍捌谫J款余額多，隨著貸款一點(diǎn)點(diǎn)被還掉，我們還的利息自然就減少。這就好比，剩余50萬(wàn)，收的是50萬(wàn)的利息；剩余10萬(wàn)，收的是10萬(wàn)的利息。任何時(shí)間節(jié)點(diǎn)，償還銀行的貸款都是一樣的，因?yàn)槟闾崆皟斢肋h(yuǎn)都是占用銀行的本金。
在不考慮違約金的情況下，什么時(shí)候還房貸最不劃算？
這取決于你還款資金的機(jī)會(huì)成本！也就是說(shuō)，你有能力提前還房貸，但你通過(guò)資產(chǎn)配置，將這筆資金的投資回報(bào)率超過(guò)房貸利息，也就是4.9%時(shí)，任何時(shí)候提前還款都是不劃算的。
如果你發(fā)現(xiàn)無(wú)論自己怎么努力，都無(wú)法賺到4.9%以上的收益，那就還是把這錢還貸房算了。
歷史文章推薦（點(diǎn)擊藍(lán)色字體查看）：
中國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)
降息潮來(lái)了？
人民幣破7，今年首次！ 一場(chǎng)大變革真的來(lái)了
朋友們，看完點(diǎn)個(gè)【贊】+【在看】
標(biāo)簽：
