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中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水
近來，A股多家房企如招商蛇口、保利發(fā)展、中交房地產(chǎn)、福星股份、大名城、陸家嘴等陸續(xù)公告定增事項獲得交易所審核通過，其中部分民企也順利獲批，表明監(jiān)管正在切實落實最高層指示“兩個毫不動搖”的精神，進一步落實對國企、民企一視同仁、平等對待；同時也表明民營房企融資環(huán)境在發(fā)生實質(zhì)性改善，監(jiān)管層在支持民營房企改善資產(chǎn)負債表。
隨著市場持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進一步釋放的空間。此次定增集中獲批表明有關(guān)部門加速推進房企股權(quán)融資的進度，支持房企股權(quán)融資的政策實際落地，獲批企業(yè)涵蓋了央企、地方國企和民企，政策支持覆蓋面較寬。定增計劃有助于房企增厚資本金、降低杠桿率，進一步優(yōu)化資產(chǎn)負債表，改善現(xiàn)金流表現(xiàn)，也有助于部分房企拓展加杠桿的空間，注入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強經(jīng)營實力。
根據(jù)中指院《中國房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測月報-2023年5月》，2023年1-5月，信用債、海外債、信托、abs等渠道發(fā)行規(guī)模仍在下降通道，特別是信托等非標渠道，投放規(guī)模持續(xù)壓降，具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資1947.2億元，同比下降4.5％；海外債同比下降22.5％；信托融資同比下降65.4％；ABS融資同比下降15.2％。表明投資人對行業(yè)風險仍有顧慮和考量，多數(shù)投資人仍在持續(xù)觀察銷售市場復(fù)蘇進度，由于當前銷售市場復(fù)蘇的結(jié)構(gòu)性，投資人對房企特別是民營房企發(fā)債的各項要求仍然存在，民營房企發(fā)債范圍仍較為局限。
2022 年 11 月 28 日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問，重啟 A 股房企股權(quán)融資：“允許上市房企非公開方式再融資，...以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等”。當前房企定增融資所獲資金用途限定在存量項目，特別是保交樓項目，因此，上市房企還需準備明確清晰的項目計劃，保障定增方案的合規(guī)性。
股權(quán)融資計劃在政策端支持力度較大，但投資人和發(fā)行人端均存在一定障礙。房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期后仍處在弱復(fù)蘇進程中，中長期來看新房增量市場空間有限，房地產(chǎn)企業(yè)需向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展新模式尚未形成，行業(yè)處在新舊發(fā)展模式的動能轉(zhuǎn)換期，因此投資人對房地產(chǎn)行業(yè)存在較多顧慮，定增計劃能否實際募資成功仍存在未知數(shù)。同時，當前上市房企估值普遍走低，持續(xù)低迷的估值削弱了定增計劃對原股東的吸引力。
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